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교수님께 질문하기 게시판

제목 안녕하세요? 박결입니다.
작성자 박결 첨부파일

안녕하세요! 예비중개사님.


날씨가 많이 추워졌지요?


감기 조심하시고 항상 컨디션 잘 유지하시길 바랍니다.




우선 질문 내용을 검토해 보았는데요,


질문의 부분이 중개실무에 관한 부분이 아닌가 싶습니다.


저는 민법 담당이라서 제가 답변을 드리는게 옳은 것인지


사실 주저하게 되네요.




하지만!


민법 즉, 권리의 실체에 관한 부분에 한하여 답변드리겠습니다.


먼저, 다가구 주택은 말씀해 주신 바와 같이


하나의 주택에 2 이상의 임차인이 있는 경우를 말합니다.



그런데, 주택임대차 보호법 상 최우선변제권을 적용할 때 다가구주택의 경우 유의할 사항이 있습니다.


주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항입니다.




서울의 경우 말씀해 주신 바와 같이


현재 1억6천5백 - 5500만원


이 소액임차인의 범위 그리고 최우선 변제 범위이지요?


주의하실 점은 개정시행령이 시행되는 2023년 2월의 요건이라는 점입니다.


(따라서 소액임차인인지, 배당액수가 얼마인지는 임차인이 대항요건을 갖춘 때가 기준이 되는 것이 아니라 선순위저당권이 기준이 되므로

그 주택에 2023.2 이전에 설정된 담보권(저당권)이 있다면 서울 기준 1억6500의 임차인은 소액임차인에 해당하지 않습니다.)



소액임차인이 경매개시등기 전에 주택의 인도와


전입신고라는 요건을 갖추고 위의 소액임차인 범위를 만족하면


해당 주택에 선순위 담보물권(저당권)이 있더라도


일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.


그런데 다가구 주택의 경우


경매로 인한 배당이 실시될 경우


하나의 주택에 여러명의 임차인이 있기 때문에 주의해야 합니다.




앞에서 말씀드린 시행령에 따르면,


한 주택에 대하여 최우선변제를 받을 소액임차인이


여러명일 경우




임차인들이 받아야 할 총 우선변제금의 합산액이


주택가액의 1/2를 초과하면


1/2에 해당하는 금액을 한도로


각 임차인들의 보증금 비율에 때라 안분배당을 하는 것입니다.


즉, 우리 법제에서 <안분한다>라는 의미는 동일한 금액을 나누어 받는다는 의미가 아니라, 특정한 기준(여기서는 보증금 액수의 비율)에 따라 나누어 가진다라는 의미입니다.




최우선변제권으로 보장받는 금액을 모두 다 수령하지 못하게 되는 경우도 생기는 것이지요.




주임법(시행령)에 규정된 내용에 대해 간단히 말씀드렸습니다.




혹시 더 답변이 필요하시다면 언제든지!


질문 남겨주세요!!


질문은 수강생이 갖는 가장 근원적이고 원초적인


권리니까요!!




-박결 드림-
질문글 최우선 변제 시 안분 배당 관련 질문

공인중개사

민법 및 민사특별법

강*우

2023.12.14
교수님 안녕하세요?


예를 들어서  다가구 주택은 최대 19명까지 입주가 가능한 것으로 알고 있는데요?

만약 서울에 있는 다가구 주택에 이미 18세대의 임차인이 거주하고 있고 현재 19번째로 새로운 임차인이 (보증금 1억 6천 5백만원에)들어오려고 할 경우

(1) 

"개정된 확인 설명서"중 "③ 임대차 확인 사항" 란의 "소액 임차인 범위와 최우선 변제금액" 기입 시

"소액 임차인 범위에는 1억 6천 5백만원으로 적고, 최우선변제금액에는 5500만원으로 기재하면 되는지요?"

(2)

위 (1)과 관련한 "특약"을 기재시 "만약 이 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우 19번째 임차인은 최우선 변제 금액을 5500만원을 모두 받는 것이 아니라 "주택 가격의 1/2"을 1/19로 안분 배당할 수 있어서 최우선 변제 가격은 확정할 수 없다"라고 기재하면 되는지요? 

(3)

위 (2)에서 "주택 가격의 1/2을 1/19로 안분 배당" 시 19명의 임차인은 모두 "똑같은 최우선 변제금액"을 받게 되는지요?

늘 건강하세요.
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상담내용
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안녕하세요~~ 홍승한 2024-01-08 350
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미성년자 한민우 2024-01-08 347
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안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2024-01-08 422
66290 부동산공시법령 등록기관의 주체 한*용 2024-01-07 466
안녕하세요~~ 홍승한 2024-01-08 466
66289 회계원리 202쪽 확인문제 25번 이*수 2024-01-07 442
답변 배정란 2024-01-08 442
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답변 배정란 2024-01-08 409
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