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질문글 채희대선생님께 질문드립니다

공인중개사

민법 및 민사특별법

2016.05.20

안녕하세요 선생님,

올해부터 공인중개사 과목을 수강하고있는 학생입니다

회사를 다니며 강의를 듣는게 쉬운일은 아니지만, 선생님 강의 매우 즐겁게 열심히 듣고있습니다

감사드립니다

 

질문이 있어서 이렇게 글을 올립니다

 

어느 시골땅에 무허가 집이 있습니다.(할아버지부터 사시던 집입니다) 할아버지가 돌아가시고 나서 큰집식구들은, (1990년경) 그집을 허물고 다시 무허가 건물을 새로지어 20년이 넘게 살다가, 현재는 이사를 나간상태입니다. 아는분께 월세를 준 상태이고 이번6월이면 계약이 종료된다고해요.

헌데 무허가 건물이있는 그 땅은 큰집을제외한 나머지 4명의 형제들이 증여를 받아(2009년) 공동으로 소유하고있는 상태였습니다. 얼마전 4명의 형제 중 한명이 본인의 부분소유에 대한 등기를 다른사람에게 팔게되면서 문제가 되고있습니다.

새로소유권을 가지게 된 사람은(제3자라고하겠습니다)  큰집과  잘아는 사이이며, 월세계약이 종료되면 그집을 수리하고자 한다는 의사를 밝힌상태입니다.

 

선생님 질문이있어요

1. 만약  큰집이 그 집에대한 (무허가건물이지만) 소유권을 새로운 땅소유자에게(제3자) 팔수있는건가요?

2. 그새로운 소유자가(제3자) 만약 집에대한 소유권을 사고, 그집을 새로고치고 본인들의 물건을 그곳에 놓아두려고 한다면, 공동명의로 땅을 가지고있는 형제들은 권리행사를 하지 못하게 되는건가요?

3. 남은 세명의 형제들은 새로운 소유자가(제3자) 가족의 땅을 그리고 집을 함부로 건드리길 원치 않고있습니다. 보호할 수 있는 방법은 없는건가요?

4. 아니면, 원래 집은 무허가건물이기에 등기가 되어있지않아 집을 팔수없고 땅도 네명이 공동명의자이므로 그 새로운 소유자가(제3자) 단독으로 취할 수 있는 방법은 아무것도 없는게 맞는건가요?

5. 2009년도에 형제들이 땅을 증여 받았으니, 시효 20년이 지나면 그 무허가 건물을 마음대로 처분할 수 있는건가요?

6. 가족이 아닌 새로운 소유자(제3자)가 그어떤 권리도 행사하지 못하게 하고싶습니다. 좋은 방법이 없을까요?

 

새로운소유자는 현재 세명의 형제들에게 본인에게 땅을 팔것을 요구하고있고, 본인이 변호사라는 직업을 내세워 세명의 형제들에게 법적으로는 본인에게 이길수있는 방법이 없을거라며 협박아닌 협박을 하고있는 상태입니다. 무허가 건물에서 살던 집의소유자인 큰집도 그 새로운 소유자에게 어떤방식으로든 도움을 주려고 하는 것 같습니다.

 

선생님 많이 바쁘시겠지만 제 고민에 대한 답변을 꼭 부탁드릴께요

 

감사합니다.

 

 

 

 

 

 

채희대 교수님의 답변

2016.05.21
안녕하세요

무허가 건물이라고 해서 반드시 매매가 금지되는 것은 아닙니다.

토지공유자 4인의 지분이 동일하다고 가정할때에 새로운 소유자는 1/4의 지분을 취득한 것으로 보입니다.
기존에 건물이 존재하는 경우에 이를 유지하는 것은 관리행위로 볼 수 있으므로 과반수지분의 동의가 있어야 할 것입니다.

다만 종전의 큰집이 토지의 권리없이 건물을 소유하고 있었다는 것은 4형제와 토지임대차계약이나 사용대차계약이 있었을 것으로 예상됩니다.
무상으로 사용하였다면 사용대차계약이 체결된 것으로 볼 수 있습니다.

따라서 나머지 토지공유자 3인은 사용대차를 해지하고(해지 가능 여부에 대해서는 논란이 있을 수 있습니다) 관리방법에 관한 결정을 별도로 할 수 있을 것입니다.

다만 이러한 것이 인정된다면 건물의 철거를 요구할 가능성은 존재하지만 서로간 합의가 없는한 건물을 그대로 둘 것을 요구할 근거는 없는 것으로 보입니다.

단순한 문제는 아니므로 세부적인 내용은 변호사와 상담을 통해 대처하시기 바랍니다.

감사합니다.
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