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질문글 자동해제약정 개념혼란

공인중개사

민법 및 민사특별법

조*훈

2023.10.24
매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약은 자동으로 해제된다 특약이있고, 중도금을 지급하지않는다면. 자동해제뿐만아니라 법정해제 약정해제도 되는거 아닌가요? 1. 중도금을 지급하지않았으니 채무불이행 사유로 법정해제도 되고, 약정한 일자에 지급하지않았으니 약정위반사유로 약정해제도 되는거아닌가요? 2. 동시이행 항변권내용을 대입하면 중도금=선이행의무니까 동시이행 항변권이 아니자나요(상대방 채무 변제기가 아니므로) 그러면 선이행의무(중도금지급)를 안한다는건 이행을 안했으니 채무불이행>계약해제+손해배상청구 고로 법정해제는 확실한거로보이는데 아닌가요?

박문호 교수님의 답변

2023.10.25

안녕하세요. 


시험 막판이 되면 온갖 것들이 다 헷갈리기 시작합니다. 


1. 중도금을 지급하지않았으니 채무불이행 사유로 법정해제도 되고, 약정한 일자에 지급하지않았으니 약정위반사유로 약정해제도 되는거아닌가요?


네. 법정해제할 수도 있습니다.

그런데 약정해제는 안됩니다. 약정해제는 약정 즉 계약서애 중도금을 지급하지 않으면 계약을 해제할 수 있다. 이렇게 약정을 했을 경우에만 할 수 있습니다. 

그런데 제가 수업시간에 수십번 강조한 것이 우리나라는 계약의 체결은 쉽지만 해제는 어렵다고 했습니다. 

중도금을 지급하지 않으면 채무불이행이고 법정해제를 하려면 먼저 최고를 하고 즉 아주 쉽게 내용증명을 보내고 상당한 기간(판례는 2주로 봅니다) 경과한 후에 해제가 되는 것이 아니라 해제권이 발생을 합니다. 그러니까 다시 해제한다고 내용증명을 다시 보내고 또 상당한 기간이 지나야 비로소 계약이 해제가 됩니다. 

그러니까 복잡하게 하지 말고 제가 수업시간에 뭐라고 했나요? 중도금을 안 주는 놈은 잔금도 안 준다. 그러니까 계약서에 중도금을 지급하지 않으면 계약을 자동적으로 해제된 것으로 한다. 라고 쓰면 내용증명 즉 최고를 할 필요도 없고 해제한다는 의사표시도 필요없이 바로 즉 자동적으로 계약이 해제가 되는 것입니다.

계약법은 임의규정이니까 당사자의 약정이 있으면 법률규정보다 먼저 적용됩니다.


2번은 따로 답변을 드릴 필요가 없어 보입니다. 

매매계약에서 매도인의 재산권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계입니다.

대금=중도금+잔금입니다. 

그런데 중도금을 지급하기로 한 것은 선이행의무니까 항변권이 특별한 사정이 없는 한 없습니다. 

그러니까 중도금날자에 중도금을 지급하지 않으면 채무불이행이고 매도인은 법정해제할 수 있습니다.

그런데 위와 같은 이유로 자동해제약정을 하는 것입니다.


감사합니다.  



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