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질문글 타인소유 재산권의 계약이 가능한 이유가 궁금해요

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*영

2023.12.06
민법입문강의 챕터5 계약각론 공부중인데요 법에서 매매, 교환, 임대차 모두 타인이 남의 재산을 가지고 계약(약정)하는 것이 가능하다고 하잖아요? 그래서 교수님께서도 강의 도중 예시로 임대차 계약에서 A(빌라집주인)것의 401호(빈집)을 가지고 B(세입자 중 한명)가 C,D,E,,,등등 20명에게 보증금 챙겨서 도망갔다고 사기친 사례를 들려주셨는데 이 내용대로라면 이렇게 계약이 타인도 가능하다는 점은 너무 위험해서 없어야 하는 것 아닌가요?ㅜㅜ (아니면 직계가족 또는 소유자가 계약을 대신하는걸 허락한 사람만 가능하다는 식으로만 해야한다던지..) 학습적으로는 그냥 가능하다고 알고 넘어갈 수 있지만 실생활에서 왜 타인이 가능하게 만들었는지 궁금해서 질문남겨드립니다. 좋은 강의 감사드립니다. 수고하세요~

양민 교수님의 답변

2023.12.08

안녕하세요 회원님


민법563조-매매의 의의

매매는 일방이 재산권을 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금지급할것을 약정할때 효력이 생깁니다.


1.위 조문에 의할때 매매는 당사자간에 약정[약속]할때 성립하는 것입니다.

그러므로 매도인갑이 자기소유물을 매매함이 알반적이지만  자기소유가 아니라 제3자소유물의 빌라나 땅을 매수인을과 10억에 매매약속할때 매매는 효력이 생깁니다.


2.임대차에서 자기빌라가 아닌 남의 빌라를 임대한다는 약속을 할때 성립하고 

매매도 남의 땅을 3개월 후에 넘겨주겠다고 약속할때 효력이 생기게 됩니다.

매수자가 이를 거부할수있고  계약체결시 소유관계의 확인을 등기부로 철저히 확인하셔야 하고요.,


매수자가 이를 거부하려할 경우에도 매도인이 3개월 후에 반드시 이행하겠다 만약 이행을 못하면 그 위약금으로 위약금을 5억 주겠다든지 같은 신호를 주어 확신을 가지게 할수도 있죠.


쟁점은 매매가 약속[약정]을 한때 효력이 생긴다는 점에 있습니다.이것이 무리민법의 낙성계약의 근거이구요



3.현실에서도 갑소유 땅을 을이 유언장을 위조하여 자기앞으로 소유권이전등기를 마친 다음에 이를 모르는 제3자 병에게 땅을 매각한 경우?


갑이 뒤늦게 유언장 위조를 발견하여 원인무효소송을 제기하여 갑이 땅의 소유권을 병으로부터 획복하게되면?

결국 을은 자기소유땅이 아닌 갑의 소유땅을 매각처분한 것이고 병은 이를 모르고 매수한 것입니다 

이때 을병간의 토지매매는 을의 입장에서 갑소유땅을 매매한것으로서 유효하죠.

다만 땅을 갑에게 빼았긴 병은  매도인을이 자기땅이 아니라 갑의 땅을 매각한 것[전부타인소유토지를 매매]을 이유로 담보책임[매매계약을 해제하고 손해배상청구]을 추궁합니다.


기본이론파트에서 상세히 펼쳐드립니다.

홧팅을 응원합니다


감사합니다,

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