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질문글 법률규정에 의한 물권변동

공인중개사

민법 및 민사특별법

박*연

2023.10.15
계약의 해제시 자~~~동 복귀라고 알고있는데 등기청구권에 보면 물권적 청구권에서 계약해제시 말소청구가 있더라고요~~ㅠ 이 부분이 좀 이해가 안갑니다ㅠ

박결 교수님의 답변

2023.10.18

안녕하세요! 예비중개사님!!

박결입니다.

이제 시험이 정말 얼마 남지 않았네요. 

끝까지 컨디션 조절 잘 하시면서 합격의 성취를 반드시 얻어내십시오!

항상 옆에서 응원하고 있습니다.


질문 주신 내용을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

질문을 정리하면

<계약의 해제시 소유권이 자동복귀 하는데, 말소등기청구가 왜 필요한가요.. ㅠㅠ??>

일 것 같은데요.


<사실관계>

매도인 甲과 매수인 乙이 매매계약을 체결하고 乙에게 소유권이전등기를 경료하였습니다.


<추가된 사실관계>

만약, 甲과 乙 사이의 매매계약이 무효, 취소, 해제된다면??????


취소와 해제가 되면 소급하여 그 계약이 없었던 것으로 되지요?

자! 그러면 정리해 보겠습니다.


물권변동이 일어나려면? 즉, 乙이 소유권을 취득하기 위한 요건은?

1)甲과 乙사이의 매매계약이 유효

2)甲과 乙사이의 물권행위가 유효

3)乙명의의 등기가 원인무효가 아닐것 (=등기원인인 유효할 것)


이지요?


먼저, 乙이 소유권을 취득하려면 민법 제186조에 의해 등기가 필요합니다.

그런데, 부동산 등기에서 그 등기는 권리취득요건이지 권리유지요건이 아니란 것을 배웠지요?

즉 乙명의로 등기가 완료된 후에 乙의 의사와 관계 없이 누군가가 그 등기를 위조하는 등의 이유로

등기가 말소된 경우, 乙의 소유권은 유지됩니다.

(위의 사례와는 관계 없습니다.)

이처럼 소유권과 등기는 서로 분리될 수 있는 것이지요.

그럼 다시 사례로 돌아가 볼게요


甲과 乙사이의 매매계약이 무효, 취소, 해제된다면

1)소유권은 甲에게 자동으로 복귀한다. (채권행위가 유효해야 하는데 그렇지 않으므로 물권변동이 일어나지 않았습니다. 그러므로 甲이 소유권을 유지하는 것이지요.)

2) 乙명의의 등기는 매매라는 그 등기원인이 사라지게 되므로 원인무효 등기가 됩니다.


자! 여기까지 보면 소유권은 甲에게 있고 원인무효의 등기는 乙에게 있는 모습이 됩니다.

그럼 지금 상황에서 甲은 자기 명의로 등기를 돌려놓고 싶겠지요?


민법 제214조에서는(소유권에 기한 물권적 청구권, 방해배제청구권)

甲이 소유권을 가지고 있는데

乙이 그 목적물을 점유하고 있다면 (건물인 경우)철거를 청구할 수 있습니다.

또한, 甲이 소유권을 가지고 있는데

乙명의로  목적물에 대한 원인무효의 등기가 경료되어 있다면 말소등기청구를 할 수 도 있습니다.


결국 甲은 乙을 상대로 말소등기청구를 할 수 있는 것이지요!


세줄요약!!

1) 매매계약이 무효, 취소, 해제되면 소유권은 자동으로 복귀된다.

2) 소유권자는 타인 명의의 부동산등기에 대해 말소등기 청구를 할 수 있다.

3) 말소등기청구의 근거는 민법 제214조 방해배제청구권이다.



질문은 수강생들의 가장 강력한 권리인 것 아시죠?

그럼 끝까지 지치지 마시고 힘내십시오!!!

-박결 드림-


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번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
65608 부동산공법 1ㆍ2차 합격했어요.겨우 되었어요~~ 정*연 2023-11-04 851
어준선입니다. 어준선 2023-11-06 851
65607 회계원리 P 288 더 알아보기 관련 입니다. 고*수 2023-11-04 593
답변 배정란 2023-11-06 593
65606 부동산학개론 감사합니다..신관식 교수님 김*진 2023-11-03 770
고맙습니다. 해커스와 함께 노력하신 결과물입니다. 신관식 2023-11-06 770
65605 부동산세법 감동세법 강성규 교수님 감사합니다. 김*규 2023-11-03 624
답변 드립니다..^^. 강성규 2023-11-07 624
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황정선입니다. 황정선 2023-11-06 613
65603 부동산공법 어준선 교수님~~감사드립니다^^ 황*선 2023-11-02 989
어준선입니다. 어준선 2023-11-03 989
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답변입니다. 송용희 2023-11-06 670
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안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-11-03 1076
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합격 한민우 2023-11-03 1228
65599 중개사법령 및 실무 한민우 교수님! 중개사법 34회 21번 ㄴ 문항 관련 이*수 2023-11-02 1041
이의제기 한민우 2023-11-02 1041
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