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질문글 기본서 질의사항

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.10.12
박결 교수님, 기본서 관련 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 다음 질문 드립니다. 1. 공용부분에 등장하는 '특별승계인'이란 매수인만을 의미하나요? 아니면 임차인도 포함되나요? 2. 특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다고 하는데, 보통 공인중개사 사무소에서 매도인, 매수인 계약서 체결할때 공인중개사가 관리비를 그 자리에서 정산하여 매도인 공용부분 관리비는 매도인 부담으로 하여 매수인에게 승계되지 않게 정산했던 것으로 알고 있는데, 공용부분 체납관리비가 특별승계인에게 승계된다는 내용이 바로 와닿지가 않았습니다. 어떤 경우를 두고 하는 말인지? 혹시 제가 잘못 이해한 것인가요? 지금까지 여러번 이사했지만 기존 집주인 체납된 관리비를 다음 입주자인 제가 낸 적이 없어서 궁금해 질문드립니다. 만약 체납된 관리비가 매매계약 체결 당시 그리고 이후에도 여전히 미정산되어 남아 있었다고 가정한다면 공인중개사에게 연락 취하여, 늦게라도 기존 집주인(매도인)이 사용하여 발생한 관리비이니, 체납된 관리비는 기존 집주인(매도인)에게 부담하여 해결하도록 하는 것이 원칙이라고 생각했는데.. 약간의 혼동이 있었습니다. 이 부분은 향후 실무경험으로써도 궁금한 사항이라 질문드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.10.17

안녕하세요 예비중개사님!

오늘도 질문내용 함께 살펴보겠습니다.


Q1. 

공용부분에 등장하는 '특별승계인'이란 매수인만을 의미하나요?



민법에서 특정승계인란 상속이나 합병과 같은 포괄승계가 아닌 매매, 증여등 개별적인 원인매매, 증여 등으로 그 권리를 취득한 자를 말합니다.


甲이 X건물의 소유권, Y건물의 임차권, A에 대한 대여금채권을 가지고있었는데 사망한 경우

甲의 상속인 乙은 위의 소유권, 임차권, 대여금채권을 포괄승계 하게 됩니다.

하지만 각 권리를 乙에게 매매한 경우 乙은 특정승계하게 되는 것이지요.


따라서 공용부분에서 특별승계인이 매수인만을 의미하는지, 임차인도 포함되는지라는 말은 조금 어색한 표현이 됩니다.


집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 특별승계는 당연히 그 목적물의 특별승계인을 말합니다. 또한 헌법재판소의 결정으로 경매로 목적물을 취득한 자도 특별승계인에 해당합니다.

이에 관한 가장 중요한 판례는 

전 구분소유자 체납관리비  중 공용부분 관리비는 특별승계인에 승계되고, 연체료는 승계되지 않는다 입니다.


Q2.

질문 주신 부분에서 <보통>을 빼고 생각하시면 바로 이해되실 것 같습니다.

만약 관리비가 정산되지 않았다면? 더불어 관리규약에 특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다.라고 되어 있다면?


실제 이 사건을 보면 아파트의 관리규약에서 <특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다>라는 규정이 있었고

승계인이 본인은 관리비를 낼 수 없다고 하여 이 관리규약의 효력이 없음을 다투기 위해 대법원까지 간 것입니다.

실제로 매우 다툼이 심했고 양 판결도 엇갈렸습니다.

다만 대법원은 <집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있기 때문에> 승계를 인정했습니다.


전유부분에 대해서는 말씀해 주신 바와 같이 전 주인이 사용하여 발생한 관리비이므로 승계되지 않음이 당연합니다.

하지만 대법원은 공유부분의 경우 공동의 이익을 위한 것이라는 논리로 승계를 인정한 것입니다.


-박결 드림- 

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