해커스 합격 교수진

교수님께 질문하기 >
이용 안내
  1. 초보 수험 가이드
  2. 무료특강
  3. 공지사항

교수님께 질문하기 게시판

질문글 기본서 질의사항

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.10.12
박결 교수님, 기본서 관련 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 다음 질문 드립니다. 1. 공용부분에 등장하는 '특별승계인'이란 매수인만을 의미하나요? 아니면 임차인도 포함되나요? 2. 특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다고 하는데, 보통 공인중개사 사무소에서 매도인, 매수인 계약서 체결할때 공인중개사가 관리비를 그 자리에서 정산하여 매도인 공용부분 관리비는 매도인 부담으로 하여 매수인에게 승계되지 않게 정산했던 것으로 알고 있는데, 공용부분 체납관리비가 특별승계인에게 승계된다는 내용이 바로 와닿지가 않았습니다. 어떤 경우를 두고 하는 말인지? 혹시 제가 잘못 이해한 것인가요? 지금까지 여러번 이사했지만 기존 집주인 체납된 관리비를 다음 입주자인 제가 낸 적이 없어서 궁금해 질문드립니다. 만약 체납된 관리비가 매매계약 체결 당시 그리고 이후에도 여전히 미정산되어 남아 있었다고 가정한다면 공인중개사에게 연락 취하여, 늦게라도 기존 집주인(매도인)이 사용하여 발생한 관리비이니, 체납된 관리비는 기존 집주인(매도인)에게 부담하여 해결하도록 하는 것이 원칙이라고 생각했는데.. 약간의 혼동이 있었습니다. 이 부분은 향후 실무경험으로써도 궁금한 사항이라 질문드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.10.17

안녕하세요 예비중개사님!

오늘도 질문내용 함께 살펴보겠습니다.


Q1. 

공용부분에 등장하는 '특별승계인'이란 매수인만을 의미하나요?



민법에서 특정승계인란 상속이나 합병과 같은 포괄승계가 아닌 매매, 증여등 개별적인 원인매매, 증여 등으로 그 권리를 취득한 자를 말합니다.


甲이 X건물의 소유권, Y건물의 임차권, A에 대한 대여금채권을 가지고있었는데 사망한 경우

甲의 상속인 乙은 위의 소유권, 임차권, 대여금채권을 포괄승계 하게 됩니다.

하지만 각 권리를 乙에게 매매한 경우 乙은 특정승계하게 되는 것이지요.


따라서 공용부분에서 특별승계인이 매수인만을 의미하는지, 임차인도 포함되는지라는 말은 조금 어색한 표현이 됩니다.


집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 특별승계는 당연히 그 목적물의 특별승계인을 말합니다. 또한 헌법재판소의 결정으로 경매로 목적물을 취득한 자도 특별승계인에 해당합니다.

이에 관한 가장 중요한 판례는 

전 구분소유자 체납관리비  중 공용부분 관리비는 특별승계인에 승계되고, 연체료는 승계되지 않는다 입니다.


Q2.

질문 주신 부분에서 <보통>을 빼고 생각하시면 바로 이해되실 것 같습니다.

만약 관리비가 정산되지 않았다면? 더불어 관리규약에 특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다.라고 되어 있다면?


실제 이 사건을 보면 아파트의 관리규약에서 <특별 승계인이 공용부분 체납관리비를 승계한다>라는 규정이 있었고

승계인이 본인은 관리비를 낼 수 없다고 하여 이 관리규약의 효력이 없음을 다투기 위해 대법원까지 간 것입니다.

실제로 매우 다툼이 심했고 양 판결도 엇갈렸습니다.

다만 대법원은 <집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있기 때문에> 승계를 인정했습니다.


전유부분에 대해서는 말씀해 주신 바와 같이 전 주인이 사용하여 발생한 관리비이므로 승계되지 않음이 당연합니다.

하지만 대법원은 공유부분의 경우 공동의 이익을 위한 것이라는 논리로 승계를 인정한 것입니다.


-박결 드림- 

내 질문내역
상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
65442 시설개론 도막 방수 관련 고*수 2023-10-25 1046
고무 아스팔트계 도막방수재 조현행 2023-10-26 1046
65441 부동산공법 동형 점수 * 2023-10-25 616
안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-10-26 616
65440 부동산공법 건폐율, 용적율 이*택 2023-10-25 669
안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-10-26 669
65439 부동산공법 주택법 김*홍 2023-10-25 569
어준선입니다. 어준선 2023-10-27 569
65438 부동산공시법령 100선 30번 지적공부 정리에서 토지의 표시와 지적공부 불일치 내용 박*민 2023-10-25 637
답변 양기백 2023-10-26 637
65437 부동산공시법령 해당 가등기상 전*관 2023-10-25 742
안녕하세요~~ 홍승한 2023-10-26 742
65436 부동산학개론 8회 모의고사 26번 해설 및 교수님의 답변 보고 다시 질문 드립니다. 남*봉 2023-10-25 698
합격을 기원합니다~ 신관식 2023-10-27 698
65435 민법 및 민사특별법 안녕하세요 이*욱 2023-10-25 590
안녕하세요. 박사부입니다. 박문호 2023-10-26 590
65434 부동산공법 최종마감 남*원 2023-10-25 620
안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-10-26 620
65433 부동산공시법령 거래가액등기 전*관 2023-10-25 634
안녕하세요~~ 홍승한 2023-10-26 634
게시물 검색
닫기
15세 중학생도 해커스로 합격
처음 오셧나요? 닫기
간편 상담신청
1588-
2332 무료신청 ＞

[개인정보 수집·이용 동의 문안]

공인중개사 자격보유 상담진의 1:1 학습상담

-

-

개인정보 수집/이용 동의

1. 개인정보 수집·이용 목적
1) 상담신청에 따른 안내 및 관련 문의 사항 응대 등
2) 이벤트 참여 내역 관리를 통한 혜택 중복 수령 방지 등
3) 광고성 정보 수신에 별도 동의한 자에 한하여 해커스 공인중개사를 비롯한 해커스 교육그룹의 새로운 서비스 신상품이나 이벤트, 최신 정보 안내 등 신청자의 취향에 맞는 최적의 서비스를 제공하기 위함.
(해커스교육그룹: 해커스인강, 해커스프랩, 해커스톡, 해커스중국어, 해커스일본어, 해커스잡, 해커스금융, 해커스임용, 해커스공무원, 해커스경찰, 해커스소방, 해커스어학원, 해커스주택관리사, 위더스교육, 위더스독학사, 해커스편입 등)

2. 개인정보 수집·이용 항목: 이름, 휴대폰번호

3. 개인정보 보유/이용 기간: 수집한 개인정보는 수집 시로부터 1년간 이용하며,내역관리를 위해 추가 1년을 보관한 후 파기합니다. (총 2년 보유) 다만, 보유 및 이용기간 동안 개인정보 이용에 철회하시는 경우에는 그 즉시 파기합니다.

4. 신청자는 개인정보 수집·이용을 거부할 수 있습니다. 단, 거부의 경우에는 상담신청이 제한됩니다.


상담 신청

X
isms