안녕하세요! 예비중개사님!

이제 시험이 정말 얼마 남지 않았지요?

최선을 다한 1년간의 노력의 보답을 받으실 날이 얼마 남지 않았습니다!

마지막까지 조금만 더 힘내 주시길 바랍니다.

그럼 질문 주신 내용을 함께 살펴보겠습니다.

(그 전에 부탁의 말씀 한가지만 드리겠습니다!!

글 한개에 많은 질문을 남겨주시면 답변을 드리는데 있어 애로 사항이 있습니다.

부탁드리건데, 예전처럼 적절히 나누어서 질문 남겨주시길 바랍니다 선생님!!)

Q1.

비용상환청구권의 행사기간에 관한 질문입니다.

우선 다음 사례를 생각하면 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다.

-임대차 계약기간 : 2022. 2. 1 ~ 2024. 2. 1 (반환:2024. 2. 1)

-임차인의 수선일 : 2022. 7. 20

-필요비 반환청구권 발생시기 : 2022. 7. 20 (민법 제626조 제1항)

-필요비 반환청구권의 행사 종기 : 2024. 8. 1 (민법 제645조, 제617조)

즉, 임차인은 자신의 비용을 들여 수선한 그 때 부터 필요비를 청구할 수 있으나, (필요비청구를 하지 않는 경우 언제까지 불확실한 법률관계를 유지할 수 없으므로) 적어도 목적물 반환 후 6월 내에 그 비용상환청구권을 행사하여야 합니다.

- cf)유익비 청구가능기간 : 2024. 2. 1(기간 종료시)~2024. 8. 1

Q2.

부속물매수청구권의 행사기간에 관한 질문입니다.

교재에 누락된 것이 아닙니다!

부속물매수청구권은 비용상환청구권과 달리 행사기간의 제한이 없습니다.

따라서 임대차가 종료하여 건물을 반환한 후라 하더라도 매수청구권을 포기하였다는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 행사할 수 있습니다. (다만, 실제 사건에서 분쟁이 발생한다면 부속물매수청구권의 묵시적 포기가 문제가 될 수 있겠지요?)

Q3. 

222페이지의 표가 조금 미비한 점이 있어서, 수업시간에는 제가 따로 표를 만들어서 그것을 보면서 강의했던 것을 기억하실 겁니다.

222페이지 표가 틀렸다기 보다는 약간 부족하고, 수정할 부분이 있는데요.

우선,( 6.객체 - > 6.주체 )로 수정하거나 객체를 유지하고자 하면 그 내용을 (토지와 건물, 건물)로 바꾸어야 합니다.

객체란 권리의 대상을 말하고, 주체는 그 권리를 취득하여 행사할 수 있는 사람을 말합니다.

또 2. 행사의 요건에서 건물의 구성부분이라고 되어있는 것을 임차목적물 혹은 토지 및 건물로 바꾸어야 합니다. 

그리고 조금 부족한 점은 비용상환청구권과 부속물매수청구권만 비교했는데

이해를 위해서는 <필요비, 유익비, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권>이렇게 4가지로 나누어서 비교해야 합니다.

그럼 한 번 해볼까요?

1. 법적성격 : 필,유(청구권, 임의규정) / 부,지(형성권, 편면적 강행규정)

2. 요건 : 필(목적물의 구성부분, 가치보존을 위해, 수선의무가 인정될 때) 유(구성부분, 가치증가가 현존할때) 부(건물임대차에 한하고, 건물의 편익을 위할때(임차인의 이익만을 위한 부속일 경우 인정X), 혹은 임대인의 동의를 얻어 부속한 때, 부속물(독립물)) 지(토지임대차에 한하고, 지상물이 현존하고, 임대인이 갱신거절할 때)

3. 채불로 해지된 경우 : 필,유(인정) / 부,지(불인정)

4. 행사시기 : 필요비(즉시), 유익비(종료시)/ 부,지(종료시)

5. 유치권성립여부 : 필,유 (성립) / 부,지(불성립)

토지임차인에게 비용상환청구권이 인정되는 경우를 궁금해 하셨는데요,

성토비용, 도로개통비용등으로 인해 토지 자체의 가치가 증가한 경우에는 유익비가 인정될 수 있습니다.

(토지 위의 건물을 수리한하 하더라도 토지에 필요비가 발생하는 것이 아닙니다. 토지 자체에 토지임차인이 비용을 들여서 경사진 자갈밭을 건물을 지을 수 있게 성토하는 경우 유익비가 발생할 수 있는 것입니다.)

Q4.

특별한 의미를 부여할 필요는 없어 보입니다.

지상물매수청구권은 임대차계약과 지상권 두 군데에서 인정되는 것을 강조해서 기억하시면 충분합니다.

(말씀해 주신 것처럼 좀 뜬금없어 보이는 측면이 없지않아 보이는데요, 지매청이 두 군데에서 인정된다는 것을 강조하기 위한 표현으로 이해해 주시면 감사하겠습니다.)

Q5. 

다음의 예를 생각해 보겠습니다.

甲은 乙소유의 X토지를 건물소유를 위해 임차하여 건물Y를 신축했습니다.

임대인 : 乙

임차인 : 甲

임차목적물 : X토지 (Y건물이 임차목적물(=빌린물건)이 아닙니다!!)

만약, 임대차 기간이 종료하고 갱신거절된다면 甲은 乙에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

그런데 만약 임차인 乙이 Y건물을 丙에게 양도한다면?

채권계약에 의한 권리와 의무는 계약당사자 사이에서 발생합니다.

즉, 토지 X에 대해 甲이 임차권을 갖는 것이지요.

그런데! 지상물매수청구권은 어떻게 될까요?

판례는 지상물매수청구권은 지상의 건물 소유자에 한하여 행사할 수 있다고 판시하였습니다.

따라서 이 경우 丙이 甲에게 행사할 수 있습니다.

한 걸음만 더 나가보겠습니다.

위의 예에서 (丙이 없는 상황입니다.) 甲이 건물을 짓고 보존등기를 한 후 토지를 임차하고 있는데 

토지X의 소유자인 乙이 그 소유권을 丁에게 양도한다면?

이 경우 토지임차인 甲은 丁에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

왜냐하면 건물소유목적 토지임차인에게는 대항력이 있기 때문에

토지의 양수인 丁에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 것입니다.

Q6.

이 질문은 유치권에 관한 질문입니다.

유치권의 성립요건 (변특타목적)

1) 타인 소유의 물건일 것(타물권)

2) 변제기가 도과할 것

3) 특약이 없을 것

4) 적법한 점유일 것

5) 목적물과 피담보채권 사이에 견련성이 있을 것

 (판례가 인정하는 견련성 : 물건자체로 부터 생긴 채권(동물이 밭을 망친경우 손배청구권, 목적물하자로 발생한 손배청구권)/빙용상환청구권/공사대금채권)

판례가 인정한 견련성은 이렇게 세가지 밖에 없습니다. (하나 더 있긴 한데요, 집행법에 관련한 것으로 우리시험 범위 밖입니다.)

질문에서 필요비와 유익비는 유치권이 인정되고(비용상환청구권), 부매청과 지매청은 유치권이 인정되지 않습니다.(견련성이 없다.)

약간의 암기를 요하지만 판례는 유치권의 성립을 극도로 제한적으로 해석하여 위의 세가지 케이스 외에는 인정하지 않습니다.

(따라서 아직도 지매청,부매청으로 유치권 인정해달라는 소송은 계속되고 있는 현실입니다.)

궁금하실까봐 부매청에서 유치권이 인정되지 않는 판례의 표현을 보겠습니다.

<유치권이 성립하기 위하여는 그 피담보채권이 목적물에 관하여 생긴 것, 즉 채권이 목적물 자체로부터 발생하였거나 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 것이어야 하는데, 건물의 전세권자에게 인정되는 부속물매수청구권은 전세권자가 시설한 부속물에 대하여 전세권이 소멸한 후에 이를 모두 취거해야 한다고 할 경우 전세권자가 투하자본을 회수함에 있어 불이익을 당할 우려가 있고, 그 물건이 전세목적물의 이용을 위하여 필요한 것이라면 전세권설정자의 입장에서도 이를 존치시키는 것이 유리한 경우가 많을 것이라는 점에서 양 당사자의 자본적 이해의 조정을 목적으로 민법이 인정한 권리일 뿐 위 청구권이 전세권의 목적물에 관하여 생긴 것이라고 보기는 어렵다.>

Q7.

두 지문은 서로 전혀 관계가 없습니다. 따라서 오타가 아닙니다.

1. 임대인의 계약해지 요구권

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

2기의 차임액에 달할 때의 의미

이는 횟수나 기간이 중요한 것이 아니라 연체금액이 중요합니다.

그런데, 연체금액이 2기의 차임액 미만으로 줄어들면 임대인은 해지권을 행사할 수 없습니다.

아래의 예를 보겠습니다.

-매매계약의 내용 : 매월 말일에 월 100만원을 차임으로 지급한다.

(따라서, 200만원이 연체되면 임대인은 해지할 수 있습니다.)

-1월 말일 : 100만원 미납

-2월 말일 : 30만원 미납

-3월 말일 : 80만원 미납 ==> 이때 연체액이 총 210만원으로 2기차임액을 넘었기 때문에 임대인은 해지가능

- 해지하지 않던 중 4.10 : 50만원 변제 ==> 연체액이 총 160만원으로 해지불가능

2. 법정저당권

제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

위 규정은 토지임대차에만 인정됩니다.

연체액이 총 2년분에 달할 경우, 그 지상에 건물(이는 임차목적물이 아닙니다.)을 압류하면 

연체금액을 피담보채권으로, 그 건물을 저당목적물로 하는 저당권이 성립한 것으로 보는 것입니다.

위의 1. 과 2.는 법 취지와 요건, 효과가 모두 다른 별도의 제도입니다.

Q8. 

모든 법률의 규정은 그 조화를 꾀하여 만들어집니다. 

지상물매수청구권은 건물이라는 사회적 가치가 있는 물건이 철거되는 것을 방지하기 위한 제도로

임차인을 위한다기 보다는 그 건물을 위하는 제도로 보는 것이 옳습니다.

(물론, 그렇기 때문에 임차인에게 유리해 보이는 측면이 있습니다.)

반면에 임차인이 연체(2기의 연체)가 있어 계약이 해지된 경우 지매청을 행사할 수 없습니다.

이렇게 조화를 이루는 것이지요. 여기까지는 제대로 이해하셨네요!!

질문 중에 그 다음부분 (그럼 나아가 임차인이 2기가 아니라~)

부터는 위에서 설명드린 바와 같이 2기 연체에 의한 해지권의 행사와, 법정저당권은 서로 관련이 없기 때문에

따로 부연하지 않겠습니다.

Q9. 

우선 용어의 정리가 잠깐 필요할 것 같습니다.

주택임대차 보호법에서는 제가 수업시간 서두에서 말씀드린바와 같이

법 제3조의2<대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 대지를 포함한 환가대금으로부터 후순위권리자보다  그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.>

라는 부분을 우선변제권이라고 부르기로 하고

법 제8조 <임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.>

라는 부분을 최우선변제권이라고 부르기로 한 것입니다.

주임법 어느 부분을 보아도 (우선하여 변제받을 권리가 있다)라는 표현 외에 우선변제권이나 최우선변제권이라는 표현은 없습니다.

그럼 질문을 다시 볼게요.

학습을 위해서는 말씀해 주신바와 같이 (2)내용에서 동그라미2번에 최우선변제권이라고 쓰는 것이 명확해 보입니다만, 우선하여 변제받을 수 있다. 우선변제권이 있다. 라고 쓰는 것도 위의 조문구성상 틀린 표현으로 보이지는 않습니다.

가액에 대해서는 위의 3조의 2에서 나와있듯이 임차주택과 대지의 환가대금입니다. 이는 결국 경락대금을 말합니다.

즉, 최우선변제되는 보증금의 한도는 경락가액의 1/2입니다.

Q10. 

사실관계를 정확히 이해하신 것 같습니다.

그런데 결과가 이해되지 않으신다고 해서요. 

제가 전반적으로 설명을 드리겠습니다.

주택임대차보호법 제3조의 제4항  임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

즉, 임차인이 대항력을 취득한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

그런데,여기서 <그밖>의 해석이 문제가 되는데요. 판례는 매매등을 원인으로하는 양수인, 상속, 경락인등을 포함하는 것으로 봅니다.

甲이 자기 소유의 주택 X를 乙에게 양도한 경우, 그 X주택의 임차인 A는 乙을 상대로 임차권을 행사할 수 있는 것입니다.

질문의 사실관계를 살펴보겠습니다.

1) 甲은 X건물을 신축

2) 甲은 乙과 명의신탁 약정을 하고 乙명의로 소유권이전등기를 경료함

3) 甲은 A와 임대차계약을 체결하고 임차인 乙이 X건물을 인도받아 사용수익함

4) 甲은 X건물을 乙에게 종국적으로 양도함 

말씀해 주신 바와 같이 부동산실명법에 의해 2)의 명의신탁 약정과  등기는 무효입니다.

그런데, 만약 甲과 乙이 부부이거나 종중과 대표의 관계등으로 유효일 수도 있겠죠?

결론만 말씀드리면 이 판례는 처분권한이 누구에게 있는지 여부가 더 중요판 판례입니다.

실제 판결에서도 부동산실명법은 언급조차 되지 않습니다.

왜그럴까요?

다시 맨 앞으로 돌아가서 주임법 제3조 제4항을 보겠습니다.

이 규정의 요건 사실을 분설해 보면

1) 임대인이 

2) 목적물을 제3자에게 양도등을 한 경우

3) 그 제3자는 임대인의 지위를 승계한다.

입니다.

그럼 질문의 사실관계를 대입해 보겠습니다.

1) 甲이 임대인으로 인정되고

2) 甲이 목적물을 乙에게 양도하였다면

3) 乙은 임대인의 지위를 승계한다.

가 될 것입니다.

먼저 2)요건을 보면, 위의 사실관계 4)에서 甲이 乙에게 종국적으로 소유권을 포함한 모든 권리를 양도하였으므로 요건이 만족합니다.

즉, 최종적으로 이 판례에서 가장 문제되는 부분은

 1)요건 즉 甲이 임대인으로 인정되는가 여부 입니다.

여기서 판례는

(주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것)

이라고 판시하여, 위의 경우에 甲에게 임대할 권한이 있다면 반드시 소유자로 등기되어 있지 않다 하더라도 임대인으로서 인정된다고 보았습니다.

따라서 후에 임대인 甲이 목적물을 乙에게 양도한 경우 임차인 A는 양수인인 乙에게 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

Q11.

말씀해 주신 바와 같습니다. 

우리 교재에서 법률에서 사용하는 용어가 아닌, 이해를 위해 쉽게 풀어쓰거나 일상용어가 사용되는 경우가 많은데요

그렇게 바꾸는 과정에서 나온 오류가 아닌가 싶습니다.

(저는 이 부분에서 법률과 판례의 표현 그대로를 전달하는 것이 옳다고 생각하기 때문에 그렇게 바뀐 표현을 다시 판례표현으로 바꾸어 수업을 진행했었습니다.)

Q12. 

임차권등기명령이란 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 임대인으로 부터 돌려받지 못하였는데

근무지가 변경되는 등 반드시 주거지를 이전할 필요가 있는 경우

임차인이 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 자유롭게 이주하거나 주민등록 전출을 할 수 있도록 마련된 제도입니다.

보통은

임대차 기간이 종료된 경우, 임대인으로 부터 보증금을 돌려받지 못했다면 

보증금반환과 임차목적물반환은 서로 동시이행관계이기 때문에

임차인은 보증금을 받을 때 까지 퇴거하지 않고 버티고 있을 것입니다.

그런데 불가피하게 이사를 가야할 때 임차권등기명령을 이용하여 대항력과 우선변제권등을 유지하는 것이지요.

따라서 임차권등기명령의 요건은 

주택임대차가 종료된 후 입니다. (종료시에 보증금반환 청구권이 발생하기 때문입니다.)

그 전에는 임차인은 임대인에 대한 반환청구권이 없기 때문에 보전하기 위한 권리가 없어 임차권등기명령등을 신청할 실익이 없습니다.

시험에 매우 자주 출제되는 지문이므로 주의해서 기억하셔야 합니다.

(임차인은 임대차 종료 전이라 하더라도 보증금을 반환받지 못할 의심이 있으면 임차권등기명령을 단독으로 신청할 수 있다(X))

Q13.

먼저 케이스를 ㄱ,ㄴ으로 나눌 필요는 없습니다. 이행지체에 빠진다고 하더라도 그것과 물권과의 관계는 전혀 상관이 없기 때문입니다.

그럼 질문에 답변드리겠습니다.

질문의 사실관계를 좀 명확하게 할 필요가 있는데요,

양도담보에는 동산양도담보, 부동산양도담보가 있습니다.

또한 부동산 양도담보에는 가등기담보등에 관한 법률에 적용되는 경우가 또 있겠지요.

그런데 질문의 의도는 부동산양도담보, 가담법 적용되는 경우를 말씀해 주신 것이겠지요?

예전에 답변을 한 번 드린적이 있는데요.

부동산 양도담보의 효력은 담보물권설, 신탁적소유권설로 학설이 나뉩니다.

그 중 판례의 주류적인 태도는 담보물권설을 택하고 있습니다.

즉, 부동산 양도담보에서 가등기담보법의 요건을 갖춘 경우

그 효력은 담보권, 즉 저당권과 같다고 보시면 됩니다.

그럼 저당권의 케이스대로 생각하시면 되겠지요?

甲(저당권설정자=양도담보설정자=소유권자)은 乙(저당권자=양도담보권자)로부터 돈을 빌리면서 자기 소유 X건물의 등기를 乙명의로 경료하였다.

그런데 X건물을 제3자가 침해한 경우에는? 

甲(소유권자이므로):소유권에 기한 물권적청구권 (213반환, 214방해제거, 방해예방)

乙(담보권자=저당권자이므로) : 담보권에 기한 물권적청구권 (213반환 X , 214 방해제거, 방해예방 O)

라고 정리할 수 있습니다. 이행지체 여부와 물권의 효력과는 아무런 연관이 없습니다.

+덧, 하나의 글에 여러 질문을 남겨주시면 

제가 하나씩 처리하여 답변을 남겨드리는 데에 약간의 애로 사항이 있습니다.

부디 나누어서 질문 남겨주시면 진심으로 감사하겠습니다!!!

-박결 드림-