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질문글 교수님

공인중개사

민법 및 민사특별법

최*지

2023.09.28
안녕하세요 교수님 주택 최우선 변제금 계산하는데 있어 보증금 1억에 월세 70만원이면 1억6500만원은 보증금만 계산하는걸까요? 아니면 상가법에 9억원 초과하는지 계산 구하는것처럼 월세도 포함해서 계산하는걸까요? 즉 1억 6500만원이면 최우선변제로 5500만원을 받을수있는걸까요...? 그리고 서울 말고 과밀 광역시.기타도 외워서 들어가야할까요?

박결 교수님의 답변

2023.09.30

안녕하세요! 박결입니다.

즐겁고 풍요로운 한가위 잘 보내고 계신가요?

명절연휴 중에도 막판까지 정리하시느라 고생이 너무 많으십니다!

그럼 질문 주신 내용 살펴보겠씁니다.


주택임대차 보호법과 상가건물임대차 보호법은 

도입취지는 비슷하지만 적용되는 제도에 있어서 차이가 나는 부분이 있지요?

대표적인 것이 환산보증금의 존재입니다.


상가건물임대차 보호법에서

환산보증금(보증금+월세X100)이 일정액(서울의 경우 9억)을 초과할 경우

우선변제권, 기간의보장, 임차권등기명령제도 등은 인정되지 않습니다.


주택임대차보호법에서는 이러한 제한이 없지요!!


그럼 질문주신 주임법에서의 최우선변제 기준을 보겠습니다. (서울의 경우)

서울에서 최우선변제 받을 수 있는 요건은

보증금이 1억6500만원 이하일 때이고 (여기서 1억6천500만원은 월세와는 관계 없이 순수 보증금만을 의미합니다.)

이 때 5500만원까지 변제받을 수 있습니다.


정리하면 다음과 같습니다.

1. 주임법(환산보증금X, 순수보증금만 기준)

최우선변제 (서울기준 1.65억원 이면 5500까지)

2. 상임법(환산보증금O) 

임차보증금 외에 차임이 있는경우 (환산보증금 = 보증금 + 월세X100)



그리고 액수에 관해 암기하는 것이 필요한 지 여쭤보셨는데요.

주임법의 경우 (최우선변제권)

서울 1.65  → 5500

과밀억제 1.45 → 4800

광역시 8500 → 2800


상임법의 경우(환산보증금 / 최우선변제권)

서울 9억 / 6500 → 2200

과밀억제 6.9 / 5500 → 1900


정도 암기하시면 불측의 사고를 방지할 수 있습니다.

다만, 위의 기준은 수시로 바뀌는 액수이므로 시험을 위해

시험 직전 한 번 정도 확인하시는 정도로 암기를 대신하시길 바랍니다.


이제 시험이 정말 얼마 남지 않았지요?

끝까지 지치지 말고 완주해 나가시길 진심으로 응원하며 기도합니다.


-박결 드림-



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