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제목 안녕하세요? 박결입니다.
작성자 박결 첨부파일

안녕하세요 예비중개사님!

질문에 답변드리겠습니다.


43번 관련

ㄹ.번에 한정되지 않고(당사자가 목적물에 합의한 경우), 그 외의 경우(당사자가 목적물을 합의하지 않은 경우)

까지 설명드렸는데 그 부분에서 혼동을 하신 것 같습니다.

(올바르게 설명했다고 표현해 주신 부분은 ㄹ.에 대한 설명이고, 갑자기~ 부분은 그 외의 경우에 관한 설명입니다.)

다시 한 번 말씀드리겠습니다.

당사자가  합의한  매매목적물의  지번에  관하여  착오를 일으켜  계약서상  목적물의  지번을  잘못  표시한  경우, 당사자는 그 계약을 취소할 수 없다.


-甲과 乙은 11-1번지를 매매하기로 합의하였습니다. (채권계약, 물권적합의 = 11-1번지)

-계약서에는 1-11번지로 작성 (채권계약은 이미 11-1번지를 대상으로 하기로 함, 자연적 해석)

-매매계약은 11-1번지를 목적으로 하여 성립


착오가 이루어 지기 위해서는 

1)의사와 표시의 불일치

2)불일치 사실을 모르고

3)법률행위 내용의 착오

라는 요건이 필요한 데 위의 경우 오표시무해의 원칙(당사자가 표시된 문언과는 다른 의사를 가지고 있었음이 입증된 때, 만약 상대방도 현실적으로 의도된 바가 무엇인지를 인식하고 있었다면, 그에 따른 법적 효과를 인정해 주는 원칙)에 의해 착오가 성립하지 않습니다. 


cf) 만약 甲과 乙사이에 목적물 합의가 없었다면? = 규범적해석

-甲은 11-1번지 매도의 의사를 가지고 1-11번지를 판다고 乙에게 표시함

-乙의 입장에서 (규범적해석)는 1-11번지를 목적물로 삼음

이 경우 매매계약은 1-11번지에 체결됩니다.

그 후 甲은 착오를 이유로 취소할 수 있습니다.


56번 문제

정확히 이해하셨습니다. 

말씀해 주신 바 대로 이 지문은 201조 2항(3항X)에 대한 해석 문제가 맞습니다. 


59번 문제

이 질문에 대해서는 제가 어떻게 답변드려야 하는지 상당한 난감함을 느낍니다.

질문의 요지와 의도를 전혀 예측할 수 없어 어떤 말씀을 드려야 할지 매우 어렵네요.

우리 시험과는 관련 없는 부분에 대해 동형모의고사에 출제한 것에 대해 혹시 불만과 불편함을 느끼셨는지 염려됩니다.

혹은 이와 같은 출제에 대한 해명이나 의도설명을 원하시는 것인지 궁금합니다.


우리 시험은 공인중개사로서의 자격을 부여하는 시험입니다.

공인중개사법에서는 시험과목으로 민법 및 민사특별법 중 중개에 관련되는 규정이라 하고 질권을 제외한 물권법이라고 제한되어있습니다.

우리 시험의 출제경향을 살펴보면 계속 출제되지 않는 부분은 새롭게 출제될 가능성이 매우 적습니다. 반면에 시험범위를 넘어 보이는 부분도 출제될 가능성이 있지요.(다만, 시험범위 외에서는 구체적인 요건과 효과를 묻지 않습니다. 예를 들어 부동산 이중양도에서 채권자취소권과 채권자대위권의 인정여부가 결론으로 나오지만 채취와 채대는 우리시험 밖에 있습니다.)


그래서 우리 강사들은 기출문제를 철저하게 분석해서 그 내용을 바탕으로 수업을 진행합니다.

저 역시 1회부터 33회까지, 아울러 범위는 상이하지만 관련 있는 부동산 자격증인 감정평가사와 주택관리사보 기출문제를 참조합니다. 여기에 산업인력공단에서 실시하는 기타 객관식 민법도 모조리 참고하여 중개사시험에 필요한 경우 반드시 설명드립니다.


그럼 선의취득에 대해 말씀드리겠습니다.

선의취득은 그 요건에서 객체가 동산에 한정되기 때문에 우리 시험에서는 거의 출제되지 않는 부분입니다.

다만, 수업에서는 물권변동의 큰 틀을 설명할 때, 

부동산과 동산, 권리자와 무권지라도부터의 권리변동을 설명할 때, 

공시방법의 공신력을 설명할 때,

부동산과 동산을 비교하면서 반드시 짚고 넘어가는 부분이기도 합니다.

다만, 독립해서 문제로 출제되지 않는 부분이지요.

수업 때 선의취득을 누락하지 않고 설명드리면서도 출제가능성은 매우 낮다라는 점을 꼭 말씀드리는 것도 이 같은 이유가 있기 때문입니다.

마찬가지로 우리학원의 기본서와 요약서 뿐만 아니라 타 교재에서도 선의취득의 요건과 효과가 독립하여 수록된 것도 이러한 이유 때문입니다.

이에 통으로 한 문제를 출제하고 해설하면서 그 정도로 정리를 하는 것이 좋다고 생각하였고, 중개사에서 출제된 적은 없지만 2023년 출제된 다른 시험(감평사, 주택관리사보, 변리사) 선의취득에 대한 부분이 있었기 때문에 혹시 언급된 경우 당황하시지 말라는 의미로 굳이 문제를 만들어 수록한 것입니다.


선생님께서 이 문제를 푸시면서 출제가능성 없는 부분을 무려 동형모의고사에 출제하였다고 생각하시어 강사에 대한 신뢰와 성실성에 대해 의심을 가지시고 아울러  분노까지 느끼신 것 같아서 이렇게 해명에 가까운 설명을 드렸습니다.


모쪼록 문제를 푸시면서 당황하게 만든 점에 대해 진심으로 사과의 말씀 드리며 더불어 선생님의 소중한 학습시간을 불필요한 고민으로 뺏은 점에 대해서도 심심한 사과를 드립니다. 


+덧, 5번 지문은 요약서 88페이지 (4) ① 반환청구권의 양도이든 무방하다 에 있습니다.

부연하자면, 선의취득은 무권리자와 권리자 사이에 유효한 거래행위가 있어야 하고, 점유가 이전되는 경우에 인정됩니다.

점유의 이전 즉 인도에는 현실인도, 간이인도, 점유개정, 목적물 반환청구권의 양도 네가지가 있는데 이 중 점유개정은 인정되지 않습니다.


-박결 드림-
질문글 동형모의고사 2회 질의사항

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.10.09
박결 교수님, 안녕하세요? 교수님 덕분에 동형모의고사 잘 풀고 있으며 도움이 되고 있습니다. 동형모의고사 2회 문제를 풀면서 다음과 같이 질의사항을 정리하였습니다. 첫번째, 43번 문항 착오에 관한 설명으로 옳은 것을 해설시 보기 ㄹ.관련하여 처음에 자연적 해석, 오표시 무해의 원칙으로 올바르게 설명해 주시다가 갑자기 중간부터 보기 ㄹ.은 규범적 해석에 해당하고 착오로 취소할 수 있다라고 칠판에 적어주시며 설명하셔서 혼란을 겪었습니다(3강 13분16초~13분42초). 제가 헷갈린 부분은 3강 13분 16초~18초에서 교수님께서 "하지만 이 경우에는"이라고 말을 시작하신 다음, 상대방 같은 경우 원칙적으로 "계약서에 1-11번지로 판다고 써있네, Ok. 나는 1-11번지로 사겠구나"라고 말씀하시고 이어 "규범적 해석에서 1-11번지의 매매계약이 성립하고, 그런 다음에 당사자는 그 계약을 나중에 취소할 수 있습니다."라고 설명해 주셨습니다. 그런데, 43번 문항의 ㄹ. 보기는 규범적 해석에 관한 내용이 아니고 반대의 경우인 11-1번지에 해당하는 자연적 해석에 대한 내용입니다. 따라서, 보기 ㄹ.에 대한 설명으로 자연적 해석으로 마무리가 되었어야 하는데 규범적 해석으로 마무리를 해주셔서 헷갈렸습니다. 두번째, 동형모의고사 2회 56번 옳은 지문을 찾는 문항의 3번 지문에 해당하는 해설에 오류가 있는 것 같습니다. 즉, 해당 지문을 교수님께서 설명하실 때(4강 4분29초~ 4분49초) 틀린 지문으로 해설하면서, 과실의 대가를 보상하여야 할 필요가 없고, 그 근거는 201조 3항에 있는 내용이라 하였습니다. 그런데, 3번 지문은 틀린 지문이 맞으나 위 내용이 아니라 다른 부분에서 틀린 지문입니다. 다시말해서, 다음과 같이 고쳐야 합니다. (수정 전) 악의의 점유자가 과실을 수취하지 못한 경우, 이에 대한 과실이 없더라도 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. (수정 후) 악의의 점유자가 과실을 수취하지 못한 경우, 이에 대한 과실로 인하여 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. 즉, 악의의 점유자는 과실을 수취하지 못하였다 하더라도 이에 대한 과실이 있을때에는 그 과실의 대가를 보상해야 한다는 내용으로 해석하여 3번 지문은 틀린 지문이 되는 것이므로 교수님께서 이 부분 해설시 오류가 있었던 것 같습니다. 그리고, 교수님께서 언급하신 201조 3항을 책에서 찾아보니, "전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다."라는 내용이어서 위 3번 지문을 푸는데 아무 관계가 없는 내용입니다. 아마 교수님께서 말씀하시려고 한 부분은 201조 3항이 아니라 201조 2항인 것으로 추정되며, 201조 2항 내용은 "악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다." 고 되어 있어 정작 교수님께서 " ~ 중략 ~ 과실의 대가를 보상할 필요가 없다"라고 말씀하신 부분과 반대의 내용이 되고 있어 홀로 공부하는데 다소 혼란이 있었습니다. 혹시 제가 잘못 이해한 부분이 있다면 알려주시기 바랍니다. 세번째, 동형모의고사 2회 59번 문제 출제에 대한 부분입니다. 지문 1번부터 5번까지 모두 동산의 선의취득에 관련된 내용인데, 부동산을 시험범위로 다루는 공인중개사 시험에서 시험 범위 밖 내용이 출제된 것이 아닌가 생각해 봅니다. 59번 문항의 정답이 5번(동산의 선의취득에 필요한 점유의 취득요건)인데, 정답이 동산에 관련된 내용인만큼 부동산을 공부하는 수험생 입장에서 다소 의외였던 문제라 느꼈습니다. 만약, 동산에 관련된 사항이라 할지라도 제1회부터 33회까지의 기출문제 중에서 특정 문항으로 등장하였고, 또 지문의 정답으로 채택된 문항이 있다면 구체적으로 몇 회 시험의 몇 번 문항에서 출제되었는지 알려주시면 공부하는데 참고하겠습니다. 그리고, 제가 책을 찾아보는데 59번 지문 1번부터 5번까지 관련된 내용을 쉽게 찾을 수가 없어서, 혹시 책의 어느부분에서 출제하셨는지 알려주신다면 시간내어 공부하도록 하겠습니다.
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