안녕하세요! 박결입니다.

질문 주신 부분에 대해서 함께 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

선생님께서 주신 질문을 여러번 정독하고 핵심을 파악하기 위해 매번 노력하고

성심과 성의를 담아 질문 하나하나에 답변드리고 있습니다.

그럼에도 혹시나 미진한 부분이 있다면 언제든 괘념치 마시고 다시 질문 주십시오!!

Q1.  Q2.

말씀해 주신 내용에 일리가 있습니다.

하지만 그 내용은 책이 잘못된 것이 아니라 조문 그대로임을 말씀드려야 겠네요.

민법 제578조 (경매와 매도인의 담보책임)①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

위의 3항을 보시면 채권자가 흠결을 알고 경매를 청구한 때 손해배상을 청구할 수 있다고 규정되어 있습니다.

물론 우리 법에서도 법조문이 완벽하지 않은 경우가 있고 이를 입법불비라고 합니다.

하지만 해당 조문의 경우에는 그렇지 아니한데요.

578조 제3항을 보시면 

채무자:흠결을 알고 고지하지 않은 경우

채권자:흠결을 안 경우

라고 되어있지요?

이는 원칙상 채무자는 자신의 의사에 의해 목적물을 타인에게 양도한 것이 아니라 법률의 규정(경매)에 의해 법원이 실시한 것이기 때문에 별도로 고지했는지 여부를 요건을 부여한 것으로 해석됩니다. 다만 채권자의 경우 고지여부와 관계없이 법정책임을 묻는 것이지요.

(손해배상은 원칙적으로 의무가 있는자가 귀책사유가 있을 때에만 청구할 수 있는 권리입니다. 이를 민법상 자기책임의 원칙, 혹은 과실책임의 원칙이라고 부릅니다. 다만, 법률의 규정이 있는경우 법정책임 즉 무과실책임을 물을 수 있는데요. 경매의 하자에 있어서 입법자는 채무자의 경우 하자를 고지했다면 그 책임을 면하게 한다는 의지를 578조에서 보인 것입니다.)

앞의 질문에서 담보책임은 무과실의 법정책임으로 인식하는 것이 우리 판례의 태도라고 말씀드린 바 있습니다.

따라서 매도인의 선악의, 과실무과실은 고려의 요소가 아닙니다.(채무불이행이 아니므로)

다만, 권리의 흠결에서

매수인이 그 흠결사실을 알고 있음에도 매수한 경우(즉 악의) 그 흠결을 자신이 알고 감안하고 매수한 것이므로 별도의 책임을 매도인에게 물을 수 없게 규정하고 있는 것입니다.(다만, 매수인의 악의가 자연스러운 경우 즉 타인권리매매와 저당권실행의 경우 악의의 매수인에게도 권리 인정합니다.)

다음으로 물건의 하자가 있는 경우, 매수인의 악의가 자연스러운 경우가 없기 때문에 

악의의 매수인에게 담보책임 청구권을 인정하지 않고 과실도 더불어 요구하는 것이 입법자들의 의지입니다.

즉 물건에 하자가 있는데 그것을 알고 매수했거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 매수인에게 그 하자를 감안하고 매수한 것으로 보는 것입니다. (일반적으로 권리의 흠결보다 물건의 하자가 알아채기 더 용이하기 때문이라고 이해하셔도 됩니다.)

1번과 2번 질문은 민법조문의 규정이 왜 그렇게 되어있냐의 문제이기 때문에 해석의 영역이 아니고 입법자들의 의지라고 말씀드려야 겠네요. (법조문을 비판할 수 있을지언정 제가 틀렸다고 말할 수는 없기 때문입니다.)

2번에 대해 덧붙이자면,

채권자는 원칙적으로 목적물의 매도인이 아니기 때문에 담보책임이 없어야 합니다만, 경매라는 법률규정에 의한 제도때문에 경락인이 매수인에게 담보책임을 묻는 것이 한정적이어서 채권자에게도 물을 수 있는 길을 열어준 것입니다. 채권자에게는 하자의 고지의무는 고려대상이 아님을 말씀드렸습니다. 단지 채권자가 선의인지 악의인지 여부에 대해서 입증책임의 싸움이 되겠지요?

그리고 지금 질문주신 파트는 담보책임에 대한 문제입니다.

권리의 하자에 대해서 일반적인 매매계약에서도 매수인의 과실을 묻지 않는데 경매에서 경락인의 과실여부를 판단할 필요는 전혀 없겠지요?

Q3. 

1) 甲이 자기소유 X건물을 乙에게 매도하였습니다. 

2) 매매계약을 하면서 환매특약을 하였고 이에 관한 등기를 마쳤습니다.

3) 乙은 자기명의의 등기가 있음을 이유로 丙에게 그 물건을 매도하는 계약을 맺었습니다.

4) 丙은 위 3)의 계약을 이유로 乙에게 소유권이전등기청구권을 행사하였습니다.

5) 乙은 돈이 급해 丙과 매매계약을 맺기는 했지만 금방 후회를 하게되었습니다.

6) 이에 乙은 소유권이전등기를 해줄수 없다. 왜냐하면 환매특약이 있고 등기까지 있기 때문이다라고 항변했습니다.

갑을병정까지 필요하지 않고 위의 세사람으로 설명되는 사례입니다.

甲은 최초매도인이자 환매권자, 乙은 매수인이자 환매의무자이고 丙은 乙로부터의 매수인입니다.

Q4. 

선생님께서 환매권자와 매도인을 다른 사람이라고 생각하시는 것 같습니다.

위의 Q3의 사례에 대입해 보시면 바로 이해가 되실 수 있는 문제 같네요!!

환매특약의 등기는 제3자 (예를들어 위의 丙) 대항요건입니다.

당사자 사이에 환매특약이 있다면 등기여부와 관계없이 당사자 사이에서 환매권을 행사할 수 있습니다.

다시 말씀드리자면, 甲(매도인=환매권자) 乙(매수인=환매의무자) 입니다.

Q5.

교재에 해당 부분이 이해하기 어렵게 기술되어 있지요? 

갑자기 乙이라는 사람이 등장하는데 이게 누군지도 모르겠고 완납 전 X토지를 누구와 교환계약을 체결했는지 언급되어있지 않고요. 기술은 비문으로 되어 있습니다. 그래서 이 지문은 새로 정리될 필요가 있습니다.

제가!! 설명드릴게요. (우선 헷갈리니까 거기서 乙은 지워주시기 바랍니다!)

1) 甲은 X건물을 경매를 통해 매수하려는 자 입니다.

2) 甲은 경매절차를 통해 낙찰을 받았습니다.

  (경매를 통한 부동산의 물권변동은 등기가 필요없고 경락대금을 완납할 때 일어납니다.)

3) 경락대금 완납 전 甲은 乙소유 Y임야와 교환하기로 약정하였습니다.

첫 번째 논점 : 甲과 乙의 교환계약은 유효한가?

甲은 경락대금을 납입하지 못했으므로 소유권을 취득하지 못했습니다.

다만, 민법에서는 타인권리매매도 인정하므로 위의 교환계약은 유효합니다.

(어차피 대금완납하면 甲의 소유가 되고 그 후 乙에게 양도하면 되기 때문)

두 번째 논점 : 甲에게 담보책임이 있는가?

매매의 담보책임은 다른 유상계약에 준용이 되지요?

따라서 타인권리매매와 비슷하게 타인권리를 교환계약의 목적으로 삼았으므로 甲에게는 전부 타인권리매매로 인한 담보책임이 발생합니다.

Q6.

현실의 임대차 계약을 생각해 보시면 쉽게 이해되실 것 같습니다.

원래 주임법, 상임법이 없었을 때를 생각해 보겠습니다.

집주인이 바뀌면 임차인은 영락없이 쫓겨나겠지요? 따라서 임차인은 대항력을 갖기위해 

임대인을 설득하여 임차권등기를 해야만 했습니다. 하지만 등기는 등기권리자과 등기의무자가 공동으로 신청해야 합니다. 따라서 임대인이 협조를 해 주지 않는다면 등기가 어려워집니다. 또한 등기의 절차는 매우 복잡하기 때문에 임차권등기는 더더욱 받기 어려웠죠.

하지만, 주임법 상임법이 제정되면서 상대적으로 매우매우 간소하게 대항력을 취득할 수 있게 되었습니다.

주택의 경우 집주인으로부터 목적물을 인도받고 임차인 혼자 주민센터에 가서 전입신고만 하면 되니까요!!

(임대인의 협조와는 관계 없이 임차인 혼자서 절차를 진행할 수 있어 매우 간소하고 편한 것입니다.)

임차권등기는 위와 같은 이유로 잘 이루어 지지 않고 있습니다.

다만, 임차권등기명령에 의한 대항력유지의 측면에서 아직도 제도의 존재는 반드시 필요하지요.

Q7. 

질문의 요지를 제가 잘 파악했는지 모르겠네요...

건물의 보존등기만 하면 대항력을 취득하는데 임차권등기라는 제도가 왜 필요한지 궁금하신게 맞나요?

임대차계약에는 여러가지가 있습니다.

건물소유목적 토지임대차는 그 중 하나에 불과하지요. 

이 경우에는 별도로 등기 없이도 대항력이 인정되는 것입니다.

甲이 乙건물(주택X, 상가X)에 임차하려는 경우, 주임법상임법의 적용을 받지 않으므로 인도와 주민등록등으로 대항력을 취득할 수 없습니다. 또한 토지임대차도 아니므로 보존등기에 의해 대항력도 발생하지 않지요.

이러한 경우 대항력을 취득하려면 당연히 임차권등기가 필요합니다.

Q8. 

넵 그렇습니다. 건물소유목적 토지임대차의 경우

나대지 위에 임차인이 건물을 짓겠다고 하면서 토지소유자와 임대차계약을 설정하는 것입니다.

그 후 건물을 지어 보존등기를 하면 대항력이 생기는 것이지요.

만약 대항력이 인정되지 않는다면? 토지소유자는 건물을 지을 것이라는 것을 잘 알면서 토지를 임대해 줬는데 후에 건물을 다 짓고 마음이 바뀌어 임대차계약을 해지하면 그 건물을 철거될 위험이 있지요?

따라서 이를 방지하고자 대항력을 인정하는 것입니다.

만약 당사자 사이에 합의를 하고 임차권등기를 한다면 당연히 그대로 대항력이 인정됩니다.

Q9. 

임차권등기는 대항력을 위해서 필요한 것입니다. 대항력이란 제3자와의 관계에서 자신에게 임차권이 있음을 대항할 수 있는 힘입니다.

임대인이 목적물을 제3자에게 매도하면? 

원칙적으로 채권은 당사자 사이에만 인정되는 권리이므로 임차인은 제3자인 매수인의 퇴거요구를 거부할 수 없습니다. 임차권이라는 채권을 주장할 수 없으니까요. 다만 대항력이 있다면 (주임법 상임법상 대항력, 임차권등기, 건물소유목적 토지임대차에서 보존등기) 임차권을 주장할 수 있습니다.

은행과 소비대차계약을 체결하고 저당권을 설정할 때에는 그 건물의 소유자가 乙이면 족하므로 임차권등기나 대항력과는 아무런 관련이 없습니다.

건물을 신축하면 그 건물은 등기 없이 乙의 소유가 됩니다.(민법 187조, 법률의 규정에 의한 물권변동)

하지만 처분을 하려면 등기가 필요하지요? 따라서 저당권(처분행위)를 하려면 등기(말씀하신 보존등기)가 필요합니다.

그러므로 보존등기를 하고 저당권을 설정하는 것은 문제가 되지 않습니다.

다시 말씀드리면, 대항력은 임차인이 제3자에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다.

제시해주신 사례에서 토지소유자 甲이 제3자에게 토지를 팔았을 때, 보존등기가 되어 있다면 건물소유목적 토지임대차로 인해 乙에게 대항력이 있기 때문에 토지의 매수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

대항력의 개념에 대해서 다시 한 번 정독하시길 권해드립니다.

Q10.

대항력이란 임차인이 임차목적물의 양수인등 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

건물소유목적 토지임대차를 보면 

임차목적물은 토지이지요?

임차인이 빌린 것은 토지이므로 건물은 임차목적물이 아닙니다.

따라서 대항력은 임차인과 토지의 양수인과의 관계에서 인정되는 것입니다.

건물과 임차권을 양수한 사람이 있다고 한들 그 자에게까지 대항력이 인정되는 것은 아닙니다.

다만, 이 경우 토지소유자의 동의가 있다면 건물을 양수한 자에게도 대항력은 인정될 여지가 있습니다.

7~11번의 질문을 보건데, 토지와 건물이라는 두 가지 부동산이 등장하기 때문에

임차목적물, 즉 빌린 물건을 토지와 건물로 혼동하시는 측면이 있으신 것 같습니다.

10번 문제에서는 건물의 양수인이라고 생각하지 마시고 임차권을 양수받은 사람이라고 생각하시면 이해가 쉬울 것 같습니다.

(동의없는 임차권(요약서226페이지 이하)에서 무단양수인은 임대인에게 아무런 권리를 주장할 수 없지요? 따라서 이 때 임대인이 목적물을 판다면? 당연히 대항력을 주장할 수도 없습니다. 임대인의 동의가 필요한 것은 이 이유 때문입니다. 임차권의 양도, 전대 부분을 다시 한 번 보시길 추천드립니다.)

Q11.

임대차계약에서 대항력이 발생하면 임차목적물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지요?

만약 대항력이 없다면 채권관계는 계약당사자사이에서 발생하기 때문에 말씀해 주신내용이 맞습니다.

하지만 대항력이 발생한다면 임차인은 제3자(양수인)에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

임차권의 내용 중 하나인 지상물매수청구권을 제3자(양수인)에게 주장할 수 있겠지요?

따라서 토지의 양수인에게 지매청을 청구할 수 있는 것입니다.

7번~11번의 질문이 임대차계약, 특히 대항력과 관련된 내용이네요!

대항력의 의미에 대해서 다시 한 번 정리해 보신다면 한번에 해결될 수 있는 질문이라고 사료됩니다.

-박결 드림-