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공인중개사

부동산학개론

강*우

2023.09.24
문제풀이 강의 질문드립니다 P228 2번 문제입니다 다른 부분은 다 이해했는데 기존주택담보대출 연간 1400만원 원리금상환 이라고 나와있는데 이 부분을 왜 LTV에는 반영을 안하나요? 주택담보대출인데 저당상수로 나눠서 융자금 구해서 LTV에다가 빼줘야하는거 아닌가요? 이 부분이 잘 이해가 안갑니다ㅠ

신관식 교수님의 답변

2023.09.25

늘 행복하십시오~


1번 문제와 2번 문제는 문제의 조건이 다르므로, 다른 방법으로 해야 합니다.

수업시간에 지도해드린 대로, 학습하신대로 하셔야 문제해결이 됩니다.


1번 문제는.. 이미 담보대출을 받은 금액(융자받은 금액) 8,000만원을 제시하고, LTV와 DTI기준을 적용하여

적은 한도(두 가지 승인기준 모두 충족)의 융자가능액을 구하는 문제입니다.

LTV 기준 2.4억원, DTI기준 2.5억원 입니다만,,,,, 둘 중의 적은 한도이므로 2.4억원까지만 융자가 가능합니다.

그런데 문제 조건에서 기존담보대출금액이 8천만원이 있으므로,,,,

적은 한도인 2.4억원에서 8천만원을 공제한 금액인 1.6억원이 최대대출가능금액입니다.


2번 문제는... 문제의 조건에서 기존주택담보대출금액이 제시된 것이 아니고,

기존주택담보대출의 연간 상환해야 할 원리금 1,400만원이 제시되어 있습니다.

LTV기준.. 융자액 2.5이므로 어찌되었든 융자가능액은 2.5억은 넘을 수 없습니다.

문제 조건에서 DTI 40%라는 것은... 연간 상환해야 할 원리금이 소득의 40%를 넘을 수 없다는 개념입니다.

분자값인 연간 원리금 최초 2,400만원입니다만,,,, 문제의 조건에서 기존주택담보대출 원리금이 1,400만원이 있으므로

이러한 기존주택담보대출 원리금 1,400만원까지 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 2,400만원을 넘을 수 없다는 것입니다.

따라서, 분자값 2,400만원 - 기존 주택담보대출원리금 1,400만원 = 결과물이 1,000만원입니다.

이러한 원리금 1,000만원을 저당상수(0.08)로 나눈 값이 1억 2,500만원입니다.


처음에 구했던 LTV 기준 융자액 2.5억원을 넘지 않으므로,,,

기존주택담보대출 원리금 연간 1,400만원을 고려한,,,융자가능액은 1억 2,500만원입니다.

해당 문제는 19회 공인중개사 시험 25번에 출제되었던 문제와 숫자만 다르고, 동일한 유형입니다.


9~10월 과정에서 유사한 문제를 접하시게 될 것입니다.

감사합니다~

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정지웅입니다. 정지웅 2023-10-10 463
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