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제목 안녕하세요. 박사부입니다.
작성자 박문호 첨부파일

안녕하세요.


한 번에 여러 질문을 하셨네요.


저한테 여러 번 질문을 하셔서 기억을 합니다. 


질문 중 일부는 질문의 의미를 알겠는데, 어떤 질문은 의미를 파악하기 어려운 것도 있네요. 이러한 질문은 민법이 문제가 아니라 국어가 문제인 것으로 보입니다.


. 부동산 강제매각절차에서 부동산이 매각된 경우 특별한 사정이 없는 한, 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 소멸하지 않는다. (3회 21번문제 5번)

-> 등기법 생각하며 풀어도 되나요? 등기법에서 매각 후  등기 신청하면 그때 소멸된다고 그랬던 것 같은데.. 

질문의 의미를 파악하느라 한참 고민했습니다. 왜 이 질문을 하신 건지요? 결국 같은 이야기 아닌가요?


순위보전가등기가 최 선순위인 경우에는 담보가등기와는 별개로 경매가 들어가도 소멸하지 않습니다. 그러면 경락인은 가등기가 있는 부동산을 경락을 받는 것이고 그럼 가등기권리자가 가등기에 기해서 본등기청구하면 등기공무원이 직권말소합니다. 그러면 경락인은 저당권 실행으로 소유권 상실한 경우와 마찬가지로 담보책임을 물을 수 있습니다. 

등기법에서 매각 후 여기서 매각은 경매겠죠?

등기신청하면 - 가등기권리자가 가등기에 기해서 본등기청구하면 

그때 소멸된다 - 등기공무원이 직권말소해서 소멸한다. 

이 내용을 질문하신 거죠? 아니면 다시 질문주세요.


2. 건물에 대하여 유치권을 행사하는 자는 건물의 부지를 점유한 자에 해당하지 않는다. (4회 11번문제 1번)

-> 유치권도 점유할 권리가 있는데 왜 부지 점유한자에 해당하지 않나요? 혹시, 빌라 전체에 유치권을 행사하려는 사람이 실제 점유를 101호만 하면 101호만 유치권을 행사한다라는 지문이 갑자기 떠오르는데 저 문장도 앞선 문장 의미를 뜻하는 것 인가요?

이 질문도 사실 수업시간에 수십 번 설명을 한 내용인데 질문을 하셔서 제가 절망했습니다. 내가 도대체 무엇을 가르친 것인지?

물론 지문이 변형을 하기는 했지만 본질은 그대로 입니다. 

건물의 부지를 다른 말로 대지라고도 합니다. 

대지는 건물의 소유를 전제로 하는 것입니다. 건물이 없는 맨 땅은 나대지 라고 하죠.

그런 건물이 있는 대지는 누가 점유하는 건가요? 건물의 부지는 건물의 소유와 별개로 생각할 수 없으므로 건물소유자가 (건물을 사실상 점유하지 않더라도) 대지를 점유하는 사람입니다.

그래서 배우셨잖아요?

갑의 토지에 을이 무단으로 건물을 신축하고 병에게 임대차한 경우 대지를 점유하는 자는 건물 소유자인 을이고 그래서 을에게 건물철거청구를 하는 것이지 임차인 병에게 철거를 청구할 수는 없고 퇴거만 청구할 수 있습니다.

유치권자도 점유할 권리가 있습니다. 유치한다는 의미가 점유를 하면서 인도를 거절한다는 의미니까요.

그럼  건물에 대하여 유치권을 행사하는 자는 건물을 점유하는 것이지 건물의 대지를 점유하는 것은 아닙니다.

한 가지만 추가하면(질문하지 않았지만) 건물에 대하여 유치권을 행사하는 자는 건물을 점유하는 것이지 대지를 점유하는 것은 아니지만, 유치권의 효력은 건물의 대지에도 미칩니다. 

이 부분하고는 구별하시기 바랍니다.


계약명의신탁에서 명의수탁자 명의로 등기된 경우, 신탁자가 점유를 하여도 수탁자가 자주점유, 신탁자가 타주점유이다.(4회 11번문제 4번)

-> 신탁자과 수탁자의 계약은 무효이고 수탁자 명의의 등기는 유효이기에 신탁자는 타주점유이다 라고 생각하면 되는 것 인가요?

질문하신 문제는 제가 그 문제의 출처를 밝혔습니다.

2023년 주택관리사 기출문제입니다.

무슨 의미인가 하면 요즘 국가고시 기출문제의 경향이 이렇게 응용된 형태로 묻는 지문이 많다는 것입니다. 


사실 문제에서 매도인이 선의인 경우라고 써 주었으면 더 쉬웠을 겁니다. 그런데 우리 시험을 포함해서 모든 국가고시는 우리가 생각하는 것처럼 완전하게 출제되지는 않습니다. 

이런 경우에는 지문에서 써주지 않았지만 특별한 사정이 없으면 선의라고 우리가 생각하고 문제를 풀어야 합니다. 일반적으로 매도인은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알 수 없으니까요.

만약에 악의라면 특별한 사정이 있는 경우니까 반드시 지문에서 써 줍니다. 

-> 신탁자과 수탁자의 계약은 무효이고 수탁자 명의의 등기는 유효이기에 신탁자는 타주점유이다 라고 생각하면 되는 것 인가요?

- 네. 그렇게 생각하시면 됩니다.


감사합니다.
질문글 단원별 모의고사

공인중개사

민법 및 민사특별법

황*영

2023.09.26

1. 부동산 강제매각절차에서 부동산이 매각된 경우 특별한 사정이 없는 한, 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 소멸하지 않는다. (3회 21번문제 5번)

-> 등기법 생각하며 풀어도 되나요? 등기법에서 매각 후  등기 신청하면 그때 소멸된다고 그랬던 것 같은데.. 


2. 건물에 대하여 유치권을 행사하는 자는 건물의 부지를 점유한 자에 해당하지 않는다. (4회 11번문제 1번)

-> 유치권도 점유할 권리가 있는데 왜 부지 점유한자에 해당하지 않나요? 혹시, 빌라 전체에 유치권을 행사하려는 사람이 실제 점유를 101호만 하면 101호만 유치권을 행사한다라는 지문이 갑자기 떠오르는데 저 문장도 앞선 문장 의미를 뜻하는 것 인가요?


3. 계약명의신탁에서 명의수탁자 명의로 등기된 경우, 신탁자가 점유를 하여도 수탁자가 자주점유, 신탁자가 타주점유이다.(4회 11번문제 4번)

-> 신탁자과 수탁자의 계약은 무효이고 수탁자 명의의 등기는 유효이기에 신탁자는 타주점유이다 라고 생각하면 되는 것 인가요?
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