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질문글 동형모의고사 38번 문제 5번지문

공인중개사

중개사법령 및 실무

황*인

2023.09.20
안녕하세요 교수님^^ 상가 임대차보호법에서 보증금 초과시에도 보장되는 3대표계갱권해지의 대항력을 대항요건을 갖추면 임차보증금을 후순위권리자보다 우선변제 받을 수 있다고 이해했습니다. 제가 잘못 알고 있는건가요? 여기서 대항력은 무엇을 말하는지 알려주세요. 미리 감사드립니다^^

홍덕기 교수님의 답변

2023.09.21

먼저 대항력과 대항요건을 구분하여야 합니다.

대항요건을 갖추었다고 해서 대항력이 인정되는 것이 아닙니다. 대항력이 인정되기 위해서는 대항요건을 갖춘 날자가 말소기준권리보다 앞서야 합니다. 만일 후순위로 갖추었다면 대항요건을 갖추었다 하더라도 대항력이 인정되지 않고 소멸됩니다.


그리고 후순위권리자 보다 우선변제 받는 것은 확정일자를 갖추어야 합니다. 최우선변제는 대항요건만 갖추면 되지만 우선변제는 대항요건 외에 확정일자까지 갖추어야 합니다. 

그런데 지역별 보증금을 초과한 경우에는 확정일자에 의한 우선변제는 적용되지 않으므로 보호받지 못합니다. 즉 3대표계갱권해지만 인정된다는 것이죠.

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