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질문글 p228 2번문제

공인중개사

부동산학개론

박*경

2023.09.06
LTV : 5억 X 50% = 2억 5천 DTI : 6,000만원 X 40% = 2억 4천 융자금 X 0.08 = 1,400만(원리금) =>가능 융자금 3억 기존융자금 X 0.08=1,400만원 =>기존융자금=1억7천5백만 따라서 추가 대출 가능금액은 2억 5천 - 1억7천5백=7천5백 이라고 풀었는데, 어디가 잘못 된 걸까요?

신관식 교수님의 답변

2023.09.07

늘 행복하십시오~


해당 문제에 대하여 님께서 생각하시는 방법을 고려하지 마시고, 백지 상태에서 기간에 학습해왔던대로 하셔야 문제해결이 됩니다.

님께서 풀이하는 과정대로.. 동일한 질문을 하신 분들이 적지 않게 있습니다.

수업시간에 가르쳐드린대로, 해설지에 제시된 대로 하셔야 합니다.


1번 문제는.. 이미 담보대출을 받은 금액(융자받은 금액) 8,000만원을 제시하고, LTV와 DTI기준을 적용하여

적은 한도(두 가지 승인기준 모두 충족)의 융자가능액을 구하는 문제입니다.

LTV 기준 2.4억원, DTI기준 2.5억원 입니다만,,,,, 둘 중의 적은 한도이므로 2.4억원까지만 융자가 가능합니다.

그런데 문제 조건에서 기존담보대출금액이 8천만원이 있으므로,,,,

적은 한도인 2.4억원에서 8천만원을 공제한 금액인 1.6억원이 최대대출가능금액입니다.


2번 문제는... 문제의 조건이 기존주택담보대출금액이 제시된 것이 아니고,

기존주택담보대출의 연간 상환해야 할 원리금 1,400만원이 제시되어 있습니다.

LTV기준.. 융자액 2.5이므로 어찌되었든 융자가능액은 2.5억은 넘을 수 없습니다.

문제 조건에서 DTI 40%라는 것은... 연간 상환해야 할 원리금이 소득의 40%를 넘을 수 없다는 개념입니다.

분자값인 연간 원리금 최초 2,400만원입니다만,,,, 문제의 조건에서 기존주택담보대출 원리금이 1,400만원이 있으므로

이러한 기존주택담보대출 원리금 1,400만원까지 포함하여 연간 상환해야 할 총원리금은 2,400만원을 넘을 수 없다는 것입니다.

따라서, 분자값 2,400만원 - 기존 주택담보대출원리금 1,400만원 = 결과물이 1,000만원입니다.

이러한 원리금 1,000만원을 저당상수(0.08)로 나눈 값이 1억 2,500만원입니다.


처음에 구했던 LTV 기준 융자액 2.5억원을 넘지 않으므로,,,

기존주택담보대출 원리금 연간 1,400만원을 고려한,,,융자가능액은 1억 2,500만원입니다.

해당 문제는 19회 공인중개사 시험 25번에 출제되었던 문제와 숫자만 다르고, 동일한 유형입니다.


9~10월 과정에서 유사한 문제를 접하시게 될 것입니다.

감사합니다~

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