해커스 합격 교수진

교수님께 질문하기 >
이용 안내
  1. 초보 수험 가이드
  2. 무료특강
  3. 공지사항

교수님께 질문하기 게시판

질문글 주택임대차보호법의 대항력

공인중개사

민법 및 민사특별법

허*경

2023.09.05

문제풀이 종강 주택임대차보호법  대항력에 대한 질문입니다

[2]번 4항 저당권등기 후에 주택임차인이 대항요건을 갖추고 다시 설절된 저당권이 실행된 경우는 대항력이 인정되지 않는다

   * 후순위 저당권이 경매로 실행되면 선순위 저당권은 소멸하고 대항력을 갖춘 주택임차인은 배당에 참여하여 배당금을 받을 수 있으니 이 또한 대항력을 갖추었다고 볼 수 있는 것 아닌지요 대항력이라 함은 배당과는 무관하게 임차인의 권리를 지속하여야만 대항력을 갖추었다고 인정되는지 궁금합니다


[3]번 1항 대항력은 취득시에만 구비하면 족하지 않고 배당종기까지 지속되어야 한다고 되어있고

5항에서 임차인이 대항력을 가진 후 임차주택의 소우권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었다면 임차인이 주민등록을 이전하여도 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다면 이 또한 대항력을 갖추었기에 임차보증금 반환채무가 지속된 것으로 판단되어 대항력은 취득시에만 구비하면 족한것으로 오인될 수 있을 것 같은데 그 정확한 차이를 알고 싶습니다

박문호 교수님의 답변

2023.09.06

안녕하세요. 


민사특별법을 가장 길게 자세히 설명을 한다고 자부합니다. 그래도 질문을 보니 부족하네요.


[2]번 4항 저당권등기 후에 주택임차인이 대항요건을 갖추고 다시 설절된 저당권이 실행된 경우는 대항력이 인정되지 않는다

   * 후순위 저당권이 경매로 실행되면 선순위 저당권은 소멸하고 대항력을 갖춘 주택임차인은 배당에 참여하여 배당금을 받을 수 있으니 이 또한 대항력을 갖추었다고 볼 수 있는 것 아닌지요 대항력이라 함은 배당과는 무관하게 임차인의 권리를 지속하여야만 대항력을 갖추었다고 인정되는지 궁금합니다

- 문제나 지문은 주어진 지문내용에서만 판단해야 합니다. 상상을 해서 내용을 추가하시면 안됩니다. 

배당에 참여해서 배당을 받는 것은 보증금 우선변제 즉 확정일자를 받은 경우입니다. 지문 어디를 보아도 확정일자를 받았다는 내용은 없습니다. 


지문은 제가 설명드린 것처럼 1번 저당권 - 대항요건 갖춘 임차인 - 2번 저당권의 경우에 2번 저당권이 실행된 경우에 1번 저당권이 소멸하면서 주택임대차의 대항력도 소멸합니다. 따라서 이 경우에 경락인은 양수인이 아니고 그래서 경락인에게 대항할 수 없고 임차인은 아직 임대차기간이 남아 있어도 방을 빼야 합니다. 


3]번 1항 대항력은 취득시에만 구비하면 족하지 않고 배당종기까지 지속되어야 한다고 되어있고

5항에서 임차인이 대항력을 가진 후 임차주택의 소우권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었다면 임차인이 주민등록을 이전하여도 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다면 이 또한 대항력을 갖추었기에 임차보증금 반환채무가 지속된 것으로 판단되어 대항력은 취득시에만 구비하면 족한것으로 오인될 수 있을 것 같은데 그 정확한 차이를 알고 싶습니다


이렇게 생각하실 수 있습니다. 그래서 제가 강의를 일부로 이 문제를 가지고 하면서 설명을 드렸습니다. 

이 지문은 작년 우리 시험에 출제되었던 지문입니다.

그리고 해설지에 보면 제가 관련 판례를 정확하게 적시해드리고 있습니다. 

즉 판례가 그렇게 결론을 내린 것입니다.

그래서 제가 수업시간에 주임법을 해석을 할 때는 그 법이 만들어진 입법취지(제1조 목적)을 고려해서 임차인에게 유리하게 해석을 해야 한다고 설명드렸습니다. 

사례로 설명하면 임차인이 대항력을 갖춘 후에 임대인이 매도해서 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 일단 보증금반환채무는 양수인에게 원칙적으로 이전합니다.

그런데 양수인이 계속 보증금을 반환하지 않으면 그럼 임차인은 이사를 가면 즉 주민등록을 이전하면 보증금반환채무가 소멸하게 된다면 임차인은 이사도 못가고 계속 인질잡혀 있어야 한다는 말도 안되는 결과가 되니까 판례가 그렇게 결론을 내린 것입니다. 


감사합니다. 




내 질문내역
상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
63592 민법 및 민사특별법 테마41. (관습법상의)법정지상권 50번문제 김*예 2023-09-21 279
안녕하세요. 박사부입니다. 박문호 2023-09-21 279
63591 부동산공시법령 총정리 특강 황*익 2023-09-21 381
안녕하세요~~ 홍승한 2023-09-21 381
63590 민법 및 민사특별법 테마50 100선 48번 김*예 2023-09-21 282
안녕하세요. 박사부입니다. 박문호 2023-09-21 282
63589 민법 및 민사특별법 임대인의 지위 승계 관련 질문드립니다. 심*준 2023-09-21 315
주임법 양민 2023-09-28 315
63588 중개사법령 및 실무 결격 한*현 2023-09-21 276
정지웅입니다. 정지웅 2023-09-21 276
63587 부동산세법 법인 합병, 분할에 따라 부동산 취득 서*리 2023-09-21 363
답변 드립니다..^^. 강성규 2023-09-22 363
63586 민법 및 민사특별법 100선 문풀 문의 김*민 2023-09-21 270
100선 양민 2023-09-27 270
63585 민법 및 민사특별법 교수님 감사인사드립니다 이*주 2023-09-20 385
안녕하세요. 박사부입니다. 박문호 2023-09-21 385
63584 회계원리 교수님 데일리 11.23일자 질문드립니다 안*영 2023-09-20 788
답변 배정란 2023-09-21 788
63583 부동산공법 도시개발사업에 대한 질문입니다 이*원 2023-09-20 291
답변드립니다. 김용철 2023-09-22 291
게시물 검색
닫기
15세 중학생도 해커스로 합격
처음 오셧나요? 닫기
간편 상담신청
1588-
2332 무료신청 ＞

[개인정보 수집·이용 동의 문안]

공인중개사 자격보유 상담진의 1:1 학습상담

-

-

개인정보 수집/이용 동의

1. 개인정보 수집·이용 목적
1) 상담신청에 따른 안내 및 관련 문의 사항 응대 등
2) 이벤트 참여 내역 관리를 통한 혜택 중복 수령 방지 등
3) 광고성 정보 수신에 별도 동의한 자에 한하여 해커스 공인중개사를 비롯한 해커스 교육그룹의 새로운 서비스 신상품이나 이벤트, 최신 정보 안내 등 신청자의 취향에 맞는 최적의 서비스를 제공하기 위함.
(해커스교육그룹: 해커스인강, 해커스프랩, 해커스톡, 해커스중국어, 해커스일본어, 해커스잡, 해커스금융, 해커스임용, 해커스공무원, 해커스경찰, 해커스소방, 해커스어학원, 해커스주택관리사, 위더스교육, 위더스독학사, 해커스편입 등)

2. 개인정보 수집·이용 항목: 이름, 휴대폰번호

3. 개인정보 보유/이용 기간: 수집한 개인정보는 수집 시로부터 1년간 이용하며,내역관리를 위해 추가 1년을 보관한 후 파기합니다. (총 2년 보유) 다만, 보유 및 이용기간 동안 개인정보 이용에 철회하시는 경우에는 그 즉시 파기합니다.

4. 신청자는 개인정보 수집·이용을 거부할 수 있습니다. 단, 거부의 경우에는 상담신청이 제한됩니다.


상담 신청

X
isms