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제목 안녕하세요? 박결입니다.
작성자 박결 첨부파일

안녕하세요. 예비중개사님 박결입니다.

질문주신 내용은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점을 미리 말씀드리겠습니다.


질문 1>

간단한 예를 들어 생각해 보겠습니다.

甲은 X건물을 소유하고 있습니다. 

그런데 乙이 甲을 기망하여 매매계약을 체결하였고 

甲은 乙에게 소유권이전등기 및 인도를 해 주었습니다.

그런데 후에 甲이 이러한 사실을 깨달았다면 甲이 검토 할 수 있는 조치는 무엇이 있을까요?


甲은 먼저 자신이 건물의 소유자로서 소유권과 점유권이 있었디 때문에

두 권리를 통한 권리의 회수를 검토하였습니다.


1)점유보호청구권

甲은 건물의 적법한 점유권자였기 때문에 乙에게 점유권에 기한 반환을 청구하였습니다.

이에 판례는 점유보호청구권에서의 침탈은 당사자 의사에 반한 점유의 이전을 뜻하므로 기망을 통했지만 결국 본인의 의사에 의한 인도가 있었으므로 침탈이 아니다. 따라서 점유보호청구권을 행사할 수 없다고 하였습니다.


2)소유권에 기한 물권적 청구권

甲은 매매계약을 체결하고 등기를 이전하였기 때문에 현재 X건물의 소유자는 乙입니다. (민법 제186조)

따라서 甲은 乙과의 매매계약을 사기로 취소하고 (민법 제110조) 소유권에 기해 乙명의의 소유권이전등기를 말소등기청구하고(민법 제214조) 반환을 청구할(민법 제213조) 수 있을 것입니다.


3)채권적청구

甲은 이와 별도로 불법행위에 의한 손해배상청구등고 고려해 볼 수 있을 것입니다.(민법 제 750조)


덧 : 실제사건에서는 임차권을 교환계약에 의해 양수하였는데 구체적인 사실관계에 의해 건물반환청구가 불가능해 지자 점유보호청구권까지 고려해서 청구한 사건입니다.




질문 2>

두번째 질문의 경우도 마찬가지입니다.

간단한 예로 살펴보겠습니다.

甲은 X건물의 소유자입니다. 그리고 그 건물을 乙에게 임대해 주었습니다.

그런데 乙이 甲의 의사에 反하여 그 점유를 丙에게 승계해 주었습니다.

(예를 들면 동의없는 임차권의 양도나 전차)

그런 경우 甲의 조치는?


甲의 입장에서 검토해 볼 수 있는 것은 역시 1)점유권에 기한 청구권 2)소유권에 기한 물권적청구권 3)채권적방법

등이 있습니다.

1) 점유보호청구권

점유보호청구권의 요건은 침탈인데, 직접점유자의 의사에 기해 점유를 이전해 준 바, 침탈이 존재하지 아니하므로 甲은 점유보호청구권을 행사하여 丙에게 목적물을 乙 또는 직접 甲자신에게 반환하라고 청구할 수 없습니다.


2) 소유권에기한 물권적청구권

甲의 입장에서 丙의 목적물점유는 불법점유에 해당하기 때문에 소유권에기한 반환청구권을 행사할 수 있을 것입니다.


3) 채권적 방법

甲은 丙에게 불법손배등을 고려해 볼 수 있을 것입니다. (다만 임차권의 무단양도의 경우 손해가 발생하지 않아 불법손배청구는 불가하지요. 이렇게 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라집니다.)




점유보호청구권은 거래실제에서 다른 권리나 권한이 전혀 없는 경우, 점유권만 있을 때 최후의 수단으로 고려하여 청구하는 경우가 많습니다. (다른권리 없이 점유권만 있을 때 점유권 및 침탈사실을 입증하는 것도 매우 어려운 일입니다.)만약 소유권등 다른 물권이 있다면 그에 따른 물권적청구권을 우선하여 고려할테니까요. 


질문 3>

점유물반환청구에는 손해배상청구권이 포함되는 것이 아니다.

라고 책에 써있지요? 매우 헷갈릴 수 있는 표현입니다.


하지만 민법 제204조를 보시면 금방 이해되실 것 같네요

204조에는 점유의 침탈을 당한 때에는 물건의 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다 

고 되어 있습니다.

따라서 점유자는 침탈자에게

1)점유물반환청구권

2)손해배상청구권

양 청구권을 행사할 수 있습니다. 둘 중 하나를 선택하여 행사하는 것이 아니라, 반환청구 하고 나중에 손해배상청구도 할 수 있다.라는 의미입니다.


-박결 드림-
질문글 점유보호청구권

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.09.04
박결 교수님, 점유보호청구권에서 침탈이 아닌 경우, 즉 (1) 점유자가 사기를 당한 경우 (2) 직접점유자가 간접점유자의 의사에 반하여 점유물을 제3자에게 인도하여 준 경우 간접점유자는 어떠한 방법으로 점유회수할 수 있나요? (1)에서 점유자가 사기를 당하여 점유물을 인도해주었을 때 계약관계가 존재하지 않는다면(적법한 점유 권원을 가지지 않은 경우) 사기로 인한 취소로 소송제기 할 수 없을 것 같은데 그럼 착오로 인한 취소로 상대방에게 소를 제기하나요? 착오도 사기와 마찬가지로 계약관계가 있어야 하지 않나요? (2)에서 직접점유자가 제3자에게 배임, 횡령이 아닌 적법한 절차에 따라 인도하였다면 간접점유자는 과연 어떻게 점유회수할 수 있는 것인가요? 아니면 점유회수할 방법이 아예 없는 것인가요? 한편, 점유보호청구권 중 점유의 회수에서 점유자가 물건의 반환 및 손해배상 청구할 수 있다(제204조 1항, 핵심요약집 p.99)고 되어 있습니다. 그런데, 점유물반환청구에는 손해배상청구권이 포함되는 것은 아니다(핵심요약집 p.100)고 되어 있어 너무 헷갈립니다. 점유보호청구권과 점유물반환청구에는 어떤 차이가 있길래 손해배상청구권의 유무가 갈리게 되는 것인가요? 법학을 전공하지 않은 사람으로서 이번에 공인중개사 민법 시험을 준비하면서 민법이 매우 까다로운 과목이라는 것을 깨닫고 있습니다. 공부를 하면 할수록 더 모르게 되고(처음 두세번 강의 들으면 알 것 같다가 다시 의미를 곱씹어 보면 더 헷갈리는 거 같습니다- 이번이 4~5회독째인데, 하면 할수록 새로운 내용 또는 모르는 내용이 계속 나타나고 있습니다) 공부하면 할수록 선명하지 않아 교수님의 도움이 꼭 필요합니다.
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