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질문글 부동산유동화시장에서

공인중개사

부동산학개론

2015.06.02
주택저당유동화시장에서요 1차저당시장의 차입자와 2차저당시장과는 아무런 관련이 없다 차입자의 개별적 채무불이행 조기상환이 mbs투자수익률에 영향을주지않는다라고 적혀있어요 hf가 mbs수익률 지급보장해줘서 그런거죠??? 근데 mbs 종류중 mpts와 mptb cmo 원리금수취권 조기상환위험은 투자자에게 있다고 적혀있네요 뭔가 말이 달라요 앞에선상관없다고하고 뒤에선 조기상환위험은 투자자에게 있다하고 제가 첨공부해서 잘모르겠어요ㅜㅜㅜ 외울라고 하면 외우는데 그냥 궁금해서요 주택담보대출채권을 표준화 시키면 유동화대상이 될 수 있다 표준화 시킨게 장기고정금리적격대출이다라고 하셨는데 이해가 안되요ㅜㅜ 표준화라는게 뭬에요?? 장기고정금리는 cd연동에서 원금일시상환방식때문에 차입자가 능력이 없으면 장기고정금리 적격대출로 차환해주는용도로 알고 있는데 연착륙유도라는건 상환을 잘하도록 하는 방식이라는거죠???

신관식 교수님의 답변

2015.06.04
늘 행복하십시오.

학습해야 할 양이 많고 학습하는 배경을 인지해야 이해도 향상되는 부분이 있기 때문에 작년 11월과정부터 단계를 밟아서 수업을 진행을 하고 있습니다.
질문하신 분처럼 이러한 궁긍증이 생길수도 있는 것이지요?

주택저당증권은 주택저당대출채권 집합물을 기초로 발행한 자산유동화증권(ABS)의 일종으로 자산의 신용도가 높아야 꾸준한 현금흐름이 창출되어야 발행될 수 있고 이것을 기초로 하여 투자자에게 수익이 지급됩니다.
차입자의 개별적인 채무불이행으로 인해 투자자에게 피해를 준다면 투자자가 투자를 꺼려하겠지요? 그래서 연체가 되는 채권은 유동화대상이 되지 않습니다. 매기 일정하게 상환되는 대출채권만 유동화대상이 됩니다. 이런 의미가 차입자와 2차 저당시장과는 아무런 직접적인 관련이 없다는 것입니다.

두번째 질문하신 것은 첫 번째 질문하신 것과 연계하여 보실 것은 아닙니다.
미국에서 초기에 MPTS로 발행하다 보니 차입자의 조기상환으로 상품에 문제가 생긴 것이고, 이것을 보완하고자 MBB가 발행된 것이고, MBB의 경우는 투자자게 채권(BOond)의 만기까지 채권의 이자만 지급되는 구조여서 투자금을 이른 시간에 받고자하는 투자자의 요구에 부등하지 못한 것입니다. 그래서
MPTB가 만들어진 것입니다. 이 또한 다양한 투자자의 요구에 부등하지 못함에 따라 한 단계 더 발전된 CMO가 발행되는 것입니다.

주택담보대출은 대다수 변동금리이고 상품의 만기가 일정치가 않습니다.
대개 3년 만기 원금만기일시상환방식..이런식의 상품인데요...거치기간도 개별 대출채권마다 다르고, 거치기간 내에 대출금의 이자만 상환되는 구조여서 이것을 기초로 유동화 증권을 발행할 수 없습니다. 즉 MBS투자자에게 고정적인 수익을 제공할 수 있는 구조가 아닌 것입니다. 그래서 주택금융공사의 모기지론처럼 대출상품의 만기를 10년, 15년, 20년, 30년 등으로 표준화시키고 원리금균등, 원금균등상환방식으로 하여 이렇게 상환된 원리금을 기초로 하여 투자자에게 수익을 지급하게 됩니다.

올해 출시된 안심전환대출은 변동금리형 주택담보대출이 변동금리라서 차입자가 금리변동위험이 크고, 급격한 시장금리 상승시 주택가치하락에 따른 부실위험이 크기 때문에..이를 고정금리 장기 원리금균등상환방식 등으로 나누어 상환하라는 상품입니다. 정부 입장에서 주택담보대출의 부실화 문제를 사전에 방지하고 큰 충격없이 천천히 하강을 유도하는 '연착륙'을 유도하기 위한 상품이라 이해하시면 됩니다. 이 상품이 출시되기 전에 2년 전에 같은 목적하에 '장기고정금리 적격대출'이 판매되었습니다.

다음에 질문하실 사항이 있으시면 하나씩 별도로 해 주시시 바랍니다.
감사합니다.
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