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질문글 30회 56번

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.27
박결교수님 30회 56번 지문보기에서 1번 지문 설명하시면서 칠판에 매매와 점유취득시효에서 소멸시효가 발생하지 않는다고 적어주시면서 동시에 매매와 점유취득시료에서 각각 차이가 있다고 표시하셔서 헷갈립니다. 알기쉽게 간단명료하게 이부분 설명 요청드립니다. 해당부분 이해가 되지않아, 3번을 반복해서 들었는데, 무슨 말인지 모르겠습니다~

박결 교수님의 답변

2023.08.28

안녕하세요! 박결입니다.


30회 56번 문제에 대해 정리해 보겠습니다.


해당 문제는 소유권이전등기청구권에 관한 내용입니다.

먼저, 소유권이전등기청구권의 발생 원인은 크게 두 가지를 배웠습니다.


1. 점유취득시효완성에 의한 소유권이전등기청구권

2. 매매에 기한 소유권이전등기청구권


그런데, 양자는 그 취급이 상이함으로 정리할 필요가 있습니다.


1. 소멸시효의 문제

1) 매매소이등

甲소유 X토지에 관해 甲이 乙과 매매계약을 했습니다. 

매수인 乙은 소유권이전등기청구권 이라는 채권적청구권이 발생했습니다


채권적청구권을 10년의 소멸시효에 걸리는 권리이기 때문에 10년동안 乙이 행사하지 않으면 소멸합니다.

(물권적청구권은 소멸시효의 대상이 아니므로 헷갈리시면 안됩니다.)

그런데, 소멸시효란 권리행사의 태만을 제재하는 것이기 때문에

乙이 甲으로부터 X토지를 인도받아 사용.수익하는 경우 판례는 권리행사를 태만히 한 것이 아니라고 보아

소멸시효가 진행하지 않는다고 보았습니다.

나아가 乙이 직접 점유하는 것이 아니고 그 점유를 제3자 丙에게 넘긴 경우

판례는 보다 적극적인 권리행사를 한 것이므로 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보았습니다.


2) 점취소이등

甲소유 X토지를 乙이 점유하여 점유취득시효가 완성되었습니다.

완성자 乙은 소유권이전등기청구권이라는 채권적청구권이 발생했습니다.

판례는 이 경우, 乙이 해당 X토지를 계속 점유하고 있는 경우 

계속 권리행사 하는 것으로 소멸시효의 진행이 되지 않지만

乙이 점유를 이전하는등 점유를 상실하면 그때부터 乙의 甲에 대한 소이등청구권은 소멸시효가 진행되는 것으로 보았습니다.


3) 정리

- 소유권이전등기 청구권은 채권적청구권으로 소멸시효의 대상이 된다.

- 매매계약에 의해 인도받아 사용수익하고 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다.

- 나아가 제3자에게 점유를 이전한다 하더라도 소멸시효가 진행되지는 않는다.

- 점취소이등의 경우 완성자가 점유하고 있다면 소멸시효가 진행되지 않으나, 점유를 잃으면 그때부터 소멸시효가 진행된다.


2. 양도의 제한 

1)매매 소이등

소유권 이전등기청구권은 채권입니다.

따라서 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하는 경우에는 채권양도의 법리에 의해야 합니다.


즉, 채권자가 채무자에게 어떤 채권을 가지고 있는데

그 채권을 제3자에게 양도하기 위해서는 채권자가 양도사실을 채무자에게 <통지>하거나 채무자 스스로 <승낙>해야 합니다.

이는, 채권양도의 경우 채무자 입장에서 보면 채권자가 바뀐 사실을 알 수 없는 것이 일반적이므로 채권자가 양도되었다는 사실을 채무자에게 알려주거나 <통지> 채무자 스스로 그 사실을 알았다는 것을 표시<승낙>하는 것입니다.


그런데 매매에 기한 소이등은 여기서 문제가 있습니다.

판례는 매매에 기한 소이등은 채권이긴 하지만 당사자 사이에 신뢰관계가 형성되어 있는 것이라 하여 <통지>에 의한 채권양도는 인정될 수 없고 반드시 채무가의 <승낙>이 있어야 한다고 판시하였습니다.


위의 예에서

소유권이전등기청구권의 채권자는 매수인 乙이고

채무자는 매도인 甲입니다.

그런데, 매수인 乙이 자신의 소이등청구권을 제3자 丙에게 양도하는 경우

채무자인 乙에게 통지하거나 乙이 동의하는 경우에 채무자에게 대항할 수 있는데요

매매소이등은 당사자 사이의 신뢰수준이 매우 높아서 (채권자인 乙도 매매대금 의무등을 지므로 甲입장에서는 채권자가 변경되는 것이 법적지위에 많은 영향을 미치는 것으로 본 것입니다.)

<통지>로는 양도가 안되고 반드시 乙의 동의를 요한다고 한 것입니다.

이를 매매소이등의 양도제한법리 라고 합니다.


2)점취 소이등

점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 甲과 乙사이에 아무런 의사의 합치가 없었지요? 즉, 당사자간에 매매와 같은 신뢰가 형성되어 있지 않습니다. 따라서 위의 제한법리의 적용 없이 자유롭게 양도할 수 있습니다.


3. 결론

1)소이등의 소멸시효가 진행하는가?

매매소이등 : 점유하고 있다면 진행X, 제3자에게 점유 이전해도 진행X

점취소이등 : 점유하고 있다면 진행X, 제3자에게 점유 이전하면 그때부터 진행O


2) 양도가 제한되는가?

매매소이등 : 제한됨 (통지로 양도할 수 없고 반드시 매도인의 승낙이 필요함)

점취소이등 : 제한되지 않음


매우 중요한 법원의 입장이므로 잘 정리해 둘 필요가 있습니다.!!!


30회 1번지문

<점유취득시효의 완성으로 점유자가 소유자에 대해 갖는
소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라
양도될 수 있다.>

점취완성에 의한 소이등청구권은 양도제한법리가 적용되지 않으므로 옳은 지문입니다.


-박결 드림-

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