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질문글 주택임대차보호법의 대항력

공인중개사

민법 및 민사특별법

허*경

2023.09.05

문제풀이 종강 주택임대차보호법  대항력에 대한 질문입니다

[2]번 4항 저당권등기 후에 주택임차인이 대항요건을 갖추고 다시 설절된 저당권이 실행된 경우는 대항력이 인정되지 않는다

   * 후순위 저당권이 경매로 실행되면 선순위 저당권은 소멸하고 대항력을 갖춘 주택임차인은 배당에 참여하여 배당금을 받을 수 있으니 이 또한 대항력을 갖추었다고 볼 수 있는 것 아닌지요 대항력이라 함은 배당과는 무관하게 임차인의 권리를 지속하여야만 대항력을 갖추었다고 인정되는지 궁금합니다


[3]번 1항 대항력은 취득시에만 구비하면 족하지 않고 배당종기까지 지속되어야 한다고 되어있고

5항에서 임차인이 대항력을 가진 후 임차주택의 소우권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었다면 임차인이 주민등록을 이전하여도 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다면 이 또한 대항력을 갖추었기에 임차보증금 반환채무가 지속된 것으로 판단되어 대항력은 취득시에만 구비하면 족한것으로 오인될 수 있을 것 같은데 그 정확한 차이를 알고 싶습니다

박문호 교수님의 답변

2023.09.06

안녕하세요. 


민사특별법을 가장 길게 자세히 설명을 한다고 자부합니다. 그래도 질문을 보니 부족하네요.


[2]번 4항 저당권등기 후에 주택임차인이 대항요건을 갖추고 다시 설절된 저당권이 실행된 경우는 대항력이 인정되지 않는다

   * 후순위 저당권이 경매로 실행되면 선순위 저당권은 소멸하고 대항력을 갖춘 주택임차인은 배당에 참여하여 배당금을 받을 수 있으니 이 또한 대항력을 갖추었다고 볼 수 있는 것 아닌지요 대항력이라 함은 배당과는 무관하게 임차인의 권리를 지속하여야만 대항력을 갖추었다고 인정되는지 궁금합니다

- 문제나 지문은 주어진 지문내용에서만 판단해야 합니다. 상상을 해서 내용을 추가하시면 안됩니다. 

배당에 참여해서 배당을 받는 것은 보증금 우선변제 즉 확정일자를 받은 경우입니다. 지문 어디를 보아도 확정일자를 받았다는 내용은 없습니다. 


지문은 제가 설명드린 것처럼 1번 저당권 - 대항요건 갖춘 임차인 - 2번 저당권의 경우에 2번 저당권이 실행된 경우에 1번 저당권이 소멸하면서 주택임대차의 대항력도 소멸합니다. 따라서 이 경우에 경락인은 양수인이 아니고 그래서 경락인에게 대항할 수 없고 임차인은 아직 임대차기간이 남아 있어도 방을 빼야 합니다. 


3]번 1항 대항력은 취득시에만 구비하면 족하지 않고 배당종기까지 지속되어야 한다고 되어있고

5항에서 임차인이 대항력을 가진 후 임차주택의 소우권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었다면 임차인이 주민등록을 이전하여도 임차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다면 이 또한 대항력을 갖추었기에 임차보증금 반환채무가 지속된 것으로 판단되어 대항력은 취득시에만 구비하면 족한것으로 오인될 수 있을 것 같은데 그 정확한 차이를 알고 싶습니다


이렇게 생각하실 수 있습니다. 그래서 제가 강의를 일부로 이 문제를 가지고 하면서 설명을 드렸습니다. 

이 지문은 작년 우리 시험에 출제되었던 지문입니다.

그리고 해설지에 보면 제가 관련 판례를 정확하게 적시해드리고 있습니다. 

즉 판례가 그렇게 결론을 내린 것입니다.

그래서 제가 수업시간에 주임법을 해석을 할 때는 그 법이 만들어진 입법취지(제1조 목적)을 고려해서 임차인에게 유리하게 해석을 해야 한다고 설명드렸습니다. 

사례로 설명하면 임차인이 대항력을 갖춘 후에 임대인이 매도해서 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 일단 보증금반환채무는 양수인에게 원칙적으로 이전합니다.

그런데 양수인이 계속 보증금을 반환하지 않으면 그럼 임차인은 이사를 가면 즉 주민등록을 이전하면 보증금반환채무가 소멸하게 된다면 임차인은 이사도 못가고 계속 인질잡혀 있어야 한다는 말도 안되는 결과가 되니까 판례가 그렇게 결론을 내린 것입니다. 


감사합니다. 




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