안녕하세요! 예비중개사님. 박결입니다.

날씨가 많이 덥고 비도 많이 오네요.

힘든 날씨 속에서도 절!대! 지치지 말고 힘내서

함께 합격의 목표를 달성했으면 좋겠습니다.

강사는 더하지도, 덜하지도 않는 정확한 정보를 

우리 수강생분들께 제공해야 하는데요

제가 중언부언하는 바람에 우리 수강생님들의 

정확한 이해를 방해한 것 같아 매우 송구스럽습니다.

그럴때! 이렇게 질문을 주시면 제가 깔끔하게 정리를 해드리지요!

질문은 수강생의 가장 강력한 권리! 아시죠?

그럼 답변해 드리도록 하겠습니다.

<질문 1>

민법은 사인간의 법률관계를 규율하는 법입니다.

그럼 여기서 법률관계란 권리와 의무를 발생변경소멸시키는 관계를 말하지요.

그 권리 중, 물권만 떼서 생각을 해 보겠습니다.

권리의 변동, 즉 소유권의 발생을 예로 들면

부동산 물권변동이 발생하기 위해서는

1)채권행위(계약등)

2)물권행위(물권변동을 일으키기 위한 당사자의 의사가 표현되는 행위)

3)�節첫疫� (부동산-등기, 동산-점유)

가 필요합니다.

법률행위를 통한 부동산 물권변동에는 등기가 반드시 필요하지요?

소유권 이전등기를 갖춰야 소유권을 취득한다 라고 표현할 수도 있습니다.(민법 제186조)

그런데, 동산의 경우 조금 다릅니다.

동산은 등기와 같이 공적 장부를 통해 외부로 공시되는 것이 아니라,

점유하고 있는 그 상태가 곧 공시방법이 되는 것입니다.

그럼 동산의 물권변동에 대해 간략히 알아볼게요

매도인이 권리자인 경우>

권리자가 자신의 동산을 타인에게 양도하는 경우,

1) 채권행위 : 갑이 자신이 소유하고 있는 동산을 을에게 양도하는 계약을 체결한다.

2) 물권행위 

3) 공시 : 점유 자체가 공시방법이므로 그 점유를 상대방에게 이전하는 방식 (현실로 넘겨주는 등의 방식)으로 한다.

자! 이러면 을이 소유권을 취득합니다.

그런데, 공시의 방법이 단순한 점유의 외관이라고 했지요?

그래서 문제가 발생할 수 있습니다.

만약, 점유하고 있는자가 점유할 권원이 없어 처분권한이 없다고 한다면?

넵! 바로 무권리자 입니다.

매도인이 무권리자인 경우>

원칙적으로 무권리자가 물건을 처분하는 경우

그 물권변동은 효력이 없습니다.

물건의 주인도 아닌데 마구 팔 수는 없지 않겠습니까?

이 경우

-채권행위(계약)는 유효(타인권리매매도 유효하므로)

-물권행위는 무효(처분권 없는 자의 처분이므로)

가 되어 물권변동이 발생하지 않는 것입니다.

그!런!데!

여기서 예외가 있습니다.

그것이 바로 선의취득제도입니다.

무권리자가 물건을 처분한 경우?

부동산에서는 그 무권리자처분행위는 무효가 됩니다. 따라서 매수인이 소유권을 취득할 수 있죠

매수인 입장에서는

<나는 등기를 믿고 매수하였다! 그런대 매도인 소유가 아니었다니! 그걸 내가 어떻게 알 수 있냐!!>

라고 항변할 수 있겠는데요,

등기에는 공신력이 없지요.

즉, 등기를 믿고 매수한 자는 보호되지 않습니다.

이를 다른말로 표현하면 등기는 권리(소유권)발생요건이지 유지요건이 아니라 라고 할 수 있습니다.

예를  들어 갑이 등기를 가지고 있는데 , 을이 위조를 하여 병에게 이전등기를 해 주었습니다.

등기는 효력유지요건이 아니기 때문에 을은 소유권을 취득할 수 없고 소유자는 여전히 갑입니다.

병은 등기를 믿고 매수한 자이지만 공신력이 없으므로 소유권을 취득하지 못하지요

그래서 이런 경우 갑은 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 병에게 말소를 구할 수 있습니다.

그럼 다시 동산으로 넘어와 볼게요!

동산의 경우 공시방법이 점유, 동산 물권변동은 공시방법이 점유의 이전 즉 인도라고 했지요?

그런데 이 인도에는 공신력이 부여됩니다.

즉, 일반 거래관계에서 

동산의 거래는 누가 그 물건을 점유하고 있는지를 보고 일어나기 때문입니다.

따라서 갑이 동산의 소유자인데, 무권리자인 을이 그 동산을 몰래 가져와 병에게 판 경우를 생각해 보겠습니다.

매수인 병의 입장에서는 그 동산을 가지고 있는 즉 점유하고 있는 자가 을이므로

그 을이 소유자임을 믿고 그 믿는데 과실이 없으며 거래행위가 유효하다면 병이 소유권을 취득하는 것입니다!!

(이게 동무! 유! 승선!!)이지요?

정리해 보겠습니다.

동산 물권변동 역시 채권행위 유효 / 물권행위 유효 / 공시방법 유효 의 요건이 필요하다.

다만, 동산의 경우 점유가 공시방법이고 점유에는 공신력이 있다.

따라서 점유만 믿고 매수한 자가 선의취득의 요건을 갖춘 경우 소유권을 취득한다.

라고 할 수 있습니다.

<질문2>

소멸시효에 대해서 간략하게 정리해 볼게요!

소멸시효는 원래 민법총칙 마지막 부분에서 다루는 방대한 법리인데요

우리 시험범위에는 해당되지 않습니다.

하지만 구체적 사안에서 계속 언급되지요?

이번 기회에 한번에 정리해 볼게요!!

소멸시효라는 제도가 왜 있느냐!!

어떤 권리를 가진 자가 그 권리를 행사하지 않는다면?

그 자는 권리행사를 태만히 하는 자입니다.

권리위에 잠자는 자 라고도 표현을 하지요.

우리 민법에서는 이러한 자를 제재하기 위해 소멸시효라는 제도를 두었습니다.

예를 들어 

갑이 을에게 100만원을 빌려주면 변제기를 1년으로 하였죠.

여기서 갑은 대여금채권이 발생하였죠?

그럼 1년 뒤 변제기가 도래하면 갑은 을에게 대여금을 반환하라고 청구할 수 있습니다.

그런데!

갑이 아무런 권리행사를 하지 않는다면?

갑의 청구권은 소멸시효에 의해 소멸합니다.

구분할 개념으로 제척기간이 있는데요

예를들어 취소권의 행사기간 3년, 10년같은 것이 있어요

이것은 권리행사 태만을 제한하기 위해 잇는 것이 아니라

불안정한 법률관계를 조속히 확정하기 위해 존재하는 제도입니다. 

(이 내용을 암기할 필요는 없습니다. 그냥 한 번 읽어만 봐 주셔도 되요.)

그러면 소유권을 생각해 볼게요

누군가 건물을 소유한다.

그럼 소유자는 어떤 권리를 행사해야 할까요?

넵! 위의 채권과는 달리 소유권은 특별히 어떤 행위를 할 필요가 없습니다

그냥 그 집에서 행복하게 잘 살면 됩니다.

이행이나 청구같은 중간 매개 없이 

소유권은 소유권 그 자체만으로 효력을 발휘하는 것이지요.

따라서 소유권에는 권리행사 태만이라는 것이 존재할 수 없습니다.

더분어 소유권과 뗄 수 없는 관계인

소유권에 기한 물권적 청구권도 소유권이 존재하는 한 언제나 함께하기 때문에

소유권이나, 소유권에 기한 물권적청구권은 소멸시효의 대상이 되는 것이 아닌 것입니다.

우리 예비중개사님께서 혹시 이해하지 못하거나

헷갈리신 부분이 있다면

그것은 전적으로 제가 제대로 설명하지 못한 것이 이유입니다!

따라서 질문은 부담없이 언제나 해 주셔도 괜찮아요!

그럼 항상 응원하겠습니다!!

-박결 드림-