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질문글 개인적인질문입니다.

공인중개사

중개사법령 및 실무

2015.09.08

안녕하세요 교수님 공부중에 상가계약을 했는데 한번 여쭤보고싶어서 이렇게 질문드립니다.

 

2015년8월5일 상가임대차게약을 했습니다.

면적 - 26.4 m2

용도 - 업무용

계약기간 - 2년

 

특약사항

임차인이 현장확인함 등기부드본 확인설명함 현시설 상태로 계약한다

인허가 사항은 임차인이 책임진다.

부가세는 요구시 별도

전기가스수도 별도

철근콘크리트조 및 벽돌조 4층 연릭주택

근린시설 및 주차장

 

기타사항은 부동산 상가임대 상관레에 따른다

 

사업자등록은 아직 하지 않았습니다.

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약10평정도인데 이전 상태가 5평은 주거용 방으로 사용하고 입구쪽5평은 사무실용으로 사용하던 상가인데

 

상가건물주와 전화상으로 통화하여 옷가게를 하기위해  주거용과 사무실용 사이의 벽을 허물고

전기 벽면 바닥 인테리어를 다시 하겠다고 동의를 얻어서 공사를 진행하였습니다.

 

그런데 공사도중 입구쪽 하단부 벽면 한부분에서 물이 스며들어 새는 현상이있는데 양옆 가게에 물어보니

예전부터 물이 세서 공사를 한번 한거다라고 말씀해주시더라고요 

 

그말을 듣고 세부확인사항을 다시 확인해보니 벽면중앙하단 누수있음에 체크가 되있는데

개공한테 확인설명받을당시 듣지 못한 사항이였는데 어떻게 처리를 해야 좋을까요

 

또한 위에 말씀드렸듣이 집주인과 통화를 통해 허락을 받고 벽을 허물고 전체적인(벽면,천장,바닥,전기),입구전면유리문

인테리어를 했는데(1천500만원정도 들어갔습니다.)

계약서상에 제5조 게약의종료 - 임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반화한하며 임대인은 보증금을 임차인에게 반환한다

이렇게써있고 특약사항에 는 맨위에 적어놓은 사항만 되어있는데

 

저희가 근린생활시설 옷가게에 맞춰 입구 전면유리문 ,전기시설 및 바닥 천장 벽면을 이전의 주거용과사무용 상태보다 더욱 좋게 만들어놨으며 (1천500만원정도 들어갔습니다.)  천장을 뜯어내고 중간벽을 허무는 행위는( 개공과 실장에게도

말해서 건물주와 구두로만 합의된 내용입니다. )

 

추후 계약 만료 후  원상복귀 문제가 나올경우를 대비해서

상가건물주와 만나서 부동산에서 특약사항을 정정해야 할가요 ?? 정정해야한다면 어떤식으로 추가해야할지요

 

또 저희가 나중에 권리금을 받고 나오려고 인테리어에 투자를 많이 하고 있는데

특약사항에 권리금에 대한 사항을 기재 해야 하나요??

 

바쁘신와중일텐데 답변좀 꼭 부탁드리겠습니다 교수님

황정선 교수님의 답변

2015.09.09

-답변드립니다.

-1. 이 코너는 학업에 관계되는 사항을 질문하는 코너입니다.

-2. 학업에 관계되는 부분만 답변드립니다.

-3. 먼저, 누수부분은 개업공인중개사에게 책임을 물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개대상물 상태를 임대인에게 질문하여 임차인에게 설명할 의무가 있고, 이 부분은 개업공인중개사의 과실이 있어 보입니다.

-4. 상가 인테리어 부분에 대해 원상복구의 특약을 기재하였다면, 나중에 특약대로 원상복구를 하여야 합니다. 이를 통해 유치권이나 다른 권리행사는 포기한 것이 됩니다. 다만, 개정 상임법상 권리금회수기회보호제도가 있으니 기간만료 3개월전부터 새로운 임차인을 찾아보면 원하시는 권리금을 받을 수는 있습니다.

-이상 답변드립니다.

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