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질문글 자주 타주점유와 취득시효와 관련하여 질문드립니다.

공인중개사

민법 및 민사특별법

신*옥

2023.03.24
안녕하세요. 교수님. 열정적으로 항상 쉽게 설명해주셔서 정말 감사드립니다. 저는 육아하면서 올해 본격적으로 1차를 준비하고 있는 주부입니다. 자주 타주 점유와 취득시효 관련하여 질문을 드리려고 합니다. 시댁이 섬에서도 아주 안쪽 집성촌이었던 마을의 땅인데 얼마전 특조법으로 명의이전을 시행해서 돌아가신 시아버님 대신 남편으로 명의를 바꾸었는데요, 형제들끼리 합의가 이루어진 저희 집과는 다르게 큰집은 형제가 많아 손을 못썼다고 합니다. 비용도 비용이고요. 질문드릴 것은 현재 마을에 남아 농사지시는 분이 시댁 땅에 농사지어서 타주점유인데 이미 오랜세월 지나 가보지도 못하는데 명의가 할아버지로 되어있고 시어른들도 다 돌아가신 상황에서 1. 농사지시는 분이 취득시효를 주장할수 있는것인지? 2. 취득시효를 주장할수도 있겠다 생각했는데, 주장한다 하여도 등기청구권이 생겨 소유자에게 주장하는 것인데 명의가 돌아가신 분들로 되어있어서 후손들에게 주장하는 것인지 3. 저분이 아니어도 명의가 그대로 둘 경우 국가나 지자체 땅으로 되는 것인지 4. 특조법으로 명의를 바꾸지 않더라도 세금 나오는 내역과 분묘 관리, 지료 대신 받는 농작물의 증거를 남겨놓아 가서 점유할 수 없어 관념적 점유로 주장 할 수 있는지 내용들이 입문 강의를 들으면서 생각이 들었습니다. 아직 짧은 지식이만 강의 들으면서 시골 땅이 생각나서 질문드립니다. 감사합니다.

양민 교수님의 답변

2023.03.30


1.안녕하세요 회원님 홧팅을 함께 합니다,

2.상황-현재 마을에 남아 농사 지시는 분이 시댁 땅에 농사지어서 타주점유인데 이미 오랜세월 지나 가보지도 못하는데 명의가 할아버지로 되어있고 시어른들도 다 돌아가신 상황에서 

[1] 농사지시는 분이 취득시효를 주장할수 있는것인지?

   점유자가 20년가 평온,공연하게 자주점유를 하였다면 취득시효 주장을 할수 있습니다,

 반대로 소유자가  점유자쪽의 점유가 자주점유가 아닌 타주점유임을 증명해야 합니다,

따라서 소유자가 점유자간에 임대차 계약을 하엿다는 증거나 사용료를 받았다는 녹음자료등이 잇어야  방어가 되겠습니다,


 2. 취득시효를 주장할수도 있겠다 생각했는데, 주장한다 하여도 등기청구권이 생겨 소유자에게 주장하는 것인데 명의가 돌아가신 분들로 되어있어서 후손들에게 주장하는 것인지? 

점유자가 20년간 점유[자주점유가 전제조건임]를 하여 취득시효가 완성되엇다면  등기청구권이 발생하는데 점유자는 20년당시의 소유자와 그 토지의  상속인들에게도 주장할수 있습니다,



 3. 저분이 아니어도 명의가 그대로 둘 경우 국가나 지자체 땅으로 되는 것인지?



1945년 8·15 해방과 1950년 6·25전쟁 등 현대사의 곡절로 부동산 소유관계의 서류가 소실되거나 권리관계를 증언해줄 사람들이 사망·소재불명 처리돼 부동산의 사실상 권리관계와 등기부상 권리가 일치하지 않는 사례가 많다. 이 같은 문제를 바로잡기 위해 1978, 1993, 2006년 세 차례에 걸쳐 부동산등기특별조치법이 시행됐다. 하지만 아직까지도 실소유자와 등기부상 권리자가 일치하지 않는 부동산이 많아 2020년에 재차 시행됐다.

이번 법은 2020년 7월 1일부터 시행되고 시행령 등 후속 조치가 마련된 8월 5일부터 적용됐다. 시행일로부터 2년간 효력을 지닌다. 

전국 읍·면 지역의 모든 토지와 건물, 특별자치시 및 인구 50만 명 미만 시의 모든 농지와 임야를 대상으로 한다. 

광역시 및 인구 50만 명 이상 시의 경우 1988년 이후 해당 시로 편입된 농지 및 임야만 대상이다. 

이 법에 의해 등기 조치를 받을 수 있는 부동산은 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 양수·수증·상속받은 경우이면서 소유권보존등기가 돼 있지 않아야 한다. 해당지역 변호사 또는 법무사 1인을 포함해 관청에서 위촉한 5인 이상이 작성한 보증서와 신청서를 소관청(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장)에 제출해야 한다.

부동산등기특별조치법은 당사자에게 등기의 미비를 회복할 기회를 주는 것으로 일종의 법적 혜택이다. 다만 계약과 같은 법률행위가 있을 것을 전제로 한다. 따라서 이 법을 허위로 악용해 신청하면 1년 이상, 10년 이하의 징역 또는 1000만원 이상, 1억원 이하의 벌금을 부과한다. 이해관계자 통지, 현장조사, 공고 등 절차가 적지 않아 등기까지 소요되는 시간이 길다는 점도 유의해야 할 부분이다.

따라서 아직  미등기부동산이라도  위 특조법에 의한 절차로 소유권을 차지할 기회가 있는 것입니다,

 4. 특조법으로 명의를 바꾸지 않더라도 세금 나오는 내역과 분묘 관리, 지료 대신 받는 농작물의 증거를 남겨놓아 가서 점유할 수 없어 관념적 점유로 주장 할 수 있는지?

위와 같은 증거자료가 존재한다면 소유자로서   토지를 임대주었다는 증빙자료로서  현재 점유자의 점유자가 타주점유임을 뒷밭침하는    주요 증거가 될 것입니다,.



감사합니다,


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