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질문글 [질문] 자주점유와 타주점유의 분류에 관하여

공인중개사

민법 및 민사특별법

박*웅

2023.06.01
이해가 부족하여 아래와 같이 질문을 드리오니 확인을 부탁드리겠습니다. 요약 : 자주점유의 "권원의 성질이 불분명할때"와 타주점유의 "아무 권원 없이 무단점유한 경우"의 분류기준이 궁금합니다. 기본서 p213~214에 걸쳐 자주점유, 타주점유에 대한 분류가 적혀있으며, 이 부분에 대한 강의를 해주셨습니다. 다만, 자주점유 기준 중 "권원의 성질이 불분명할 때"와 타주점유 기준 중 "아무 권원 없이 무단점유한 경우" 둘 사이의 차이점이 잘 이해가 가지 않아 답변을 드립니다. 예시를 들자면, 아무 권원없이 무단점유한 경우에 대해서는 판자촌을 예시로 들어 이해가 갔습니다만, "권원의 성질이 불분명할 때"에 대해서는 증여받은걸로 알았는데 알고보니 증여가 아니었고, 결국에는 권원이 불분명해져서 자주점유로 인정되는 경우가 있다고 봤습니다. 이러한 논리면 판자촌에 대해서도 "나는 이거 자주점유다. 타주점유인 근거를 대라"라고 주장하면서 "타주점유인 근거를 못대면 권원이 불분명하니 자주점유아니냐"라고 이해가 될 수도 있을거같아 그 구분기준이 헷갈리는거 같습니다.

양민 교수님의 답변

2023.06.02

안녕하세요  회원님


1.뉴스 기사하나를 소개합니다.

28일 경기도에 따르면 도는 지난 7월부터 지난달까지 도유재산 11만729필지 중 40%에 해당되는 4만4천226필지에 대한 조사를 마친 결과, 모두 2천572필지에 달하는 도유지가 무단으로 점유된 것으로 추정했다. 도는 현재 32명의 기간제 근로자를 직접 채용, 오는 12월까지 도유재산 실태파악을 위한 전수조사를 진행하고 있다.

무단으로 점유한 도유재산은 도로 1천767필지(69%), 하천 799필지(31%) 등이다. 무단점유 현황을 유형별로 살펴보면, 농경지 등으로 활용되는 ‘경작’의 사례가 전체의 45%에 해당되는 1천148필지로 가장 많았다.

뒤이어 ▶주차장 320필지(12%) ▶건축물 181필지(7%) ▶펜스 설치 130필지(5%) ▶야적장 123필지(5%) ▶컨테이너 121필지(5%) ▶비닐하우스 119필지(5%) ▶주택 109필지(4%)등의 순으로 나타났다.

공장·상가·진입로·축사 등 각종 사업부지의 일부로 사용하는 경우(부지사용)도 221필지로, 9%를 차지했다. 나머지 61필지는 체육용지나 공원, 입간판이 들어서 있었던 것으로 확인됐다.

도는 그동안 사실상 도유지의 실사용 현황, 지목 등 세부항목 현황을 파악하지 못한 채 유지·관리(중부일보 3월 22일자 2면 보도)해왔다. 방대한 도유재산에 대비, 인력과 시간이 부족했기 때문이다. 시·군에 퍼져있는 도유지는 관리감독을 위임해왔지만, 이마저도 일선 시군의 인력 부족으로 제대로 이행되지 못했다. 이처럼 도유지 관리가 사각지대에 놓이면서 현재 곳곳에서 무단점유 등의 불법행위, 필지·지목 불일치 등의 부작용이 발생해왔다.

경기도는 이번 전수조사를 바탕으로 대부·사용·점용 허가 여부를 최종 확인한 뒤 변상금 부과 후 사용허가, 매각, 원상복구 등의 방식으로 무단점유 근절에 나설 계획이다.



보시는   것처럼   무단점유사례가 많습니다



2.종전에는 무단점유를 통하여 취득시효를 하는 경우가 종종 있었으나 90년도 중반이후부터   무단점유자의 자주점유추정력이 깨어진다는 대법원 판례의  변경이 있게되어 취득시효가   아주 까다롭게 되었습니다,

왜냐하면 국가에서 인공위성으로   위성 사진촬영을 진행하여  토지의 점유상태, 토지위에 불법 건축물의  무단건축사례,.증축사례를 확인하여  아무권원없이   국유지나 시유지를 무단점유하는 사례를 적발하고 있습니다,

지금 현재는 거의 불가능할 정도라고 보시는 것이 맞습니다, 국유지 땅을 아무권원도 없이 농사짓고 있다면  이는 무단점유에 불과할뿐이니까요,


3.   갑소유 토지를 증여받은 것으로 알고  돌쇠을이 점유하여 농사를 30년간  이어온 경우  나중에 밝혀진 바에 의하면 갑으로부터 을에게  토지는  증여가 없었다면 을의 점유는 권원이 불분명한 상황에서 점유를 해온것으로 판단한다는 것입니다,

이것은 무단점유와는 달리 처음에 권원이 있다는 전제에서 점유를 해온것으로  아무 권원없이 무단점유를 개시한 것과는 차이가 존재한다는 것이지요,.



홧팅입니다,  감사합니다,





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