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질문글 일방적 계약해지

공인중개사

중개사법령 및 실무

최*원

2021.03.03

[ 첨부파일 : 황정선 교수님.hwp ]

 교수님 열성적 강의에 감사합니다

황정선 교수님 매주 명쾌한 강의 잘 듣고 있습니다

일방적 부동산계약 파기 관련하여 배액 배상청구 또는 피해액을 산정하여 손해배상 청구를 할 수 있는지에 대한 문의입니다.

 

해당 물건은 10년 공공임대로 공급된 주택이고, 매도인은 해당 주택에 임차인 이였습니다.

조기 분양단지로 해당단지가 선정되었고, 조기 분양신청대상 통보를 받고, 임차인이 분양전환과 동시에 명의를 넘기기 위하여 매물로 나온 집이였습니다.

 

1.계약관계

장 소: 매매 물건지 방문하여서 진행. (공인중개사 중개) 서류 없이 진행사항 녹음

녹음계약일: 2020.10.6. (선지급 3,000,000원)

계약서작성 예정일: 2020.10.8. (게약금 잔액 47,000,000원 지급 예정)

매매물건: 경기도 파주시 운정신도시 공공임대 분양전환 아파트.

계약금: 50,000,000

중도금: 없음

잔금일: 2020.12.21.

잔금: 사억육천만원 460,000,000

 

협의된 특약 : 소유권이전 후 매도인 전출2~3일 미루어 줄 것 (매도인 이사 갈 집 기초 수리기간 필요) LH 분양전환 일정에 따라서 잔금일 당기거나 미룰 수 있음.

 

계약 시점에는 해당 주택이 분양전환 신청 상태 일 뿐 소유권이 이전되지 않았음으로 매매체결의 증표로 중개인이 매도인으로부터 매도인과 LH간 임차계약서 원본을 교부 받아 보관하기로 함. (중개사항 녹음으로 대체)

위와 같이 매도인, 매수인, 중개인 협의하여 계약을 확정하고, 우선 가계약금 3,000,000원을 매도인 계좌로 매수인이 송금하였고, 계약서는 2일후 작성하기로 하고, 그날 계약금의 잔여분 47,000,000원을 입금하기로 약속함.

위와 같이 당사자 모두가 협의하여 계약을 체결하였습니다.

 

2.매도인 일방적 계약파기

매도인은 가계약을 체결한 2020.10.6일 다음날매도인 2020.10.7 오후 중개인을 통하여 양도소득세 관련 세금이 많이 발생 할 것 같으니 다운계약서를 써달라고 요청하였으나 매수인은 거절함. 이에 매도인은 중개인을 통해서 가계약금만 반환하고 계약을 파기할 수 있다고 언급하기 시작하였고, 매수인은 계약을 파기하려면 계약금 전액을 배상하여야 한다는 판례를 중개인을 통해서 매도인에게 전달 해달라고 요청함.

위 문자 이후 매도인은 태도를 다시 변경하여, 현재 주택이 LH 소유인 상태에서 체결된 계약은 불법계약 임을 주장하며 일방적으로 계약보류 통보를 하고, 약속된 계약서 작성일 인 2020.10.8 부동산에 나타나지 않았습니다.

3.매도인의 이후 행위

매도인이 LH로부터 소유권을 얻은 날짜와, 신규매수자에 등기원인일이 동일하고, 결국 같은 시점에 3자와 복등기가 이루어졌습니다.

소유권을 얻자마자 수 시간 내 집을 매매하였다고 보기는 어렵고, 결국 매도인이 매수인에게 일방적인 계약파기를 통보하고 더 높은 금액으로 새로운 매수인을 구한 것이 확인되는 것입니다. 심지어 계약방식 또한 매수인과 체결한 방식과 동일하였던 것으로 추정됩니다.

매수인이 체결한 계약은 510,000,000이였고,

신규매수인과 체결한 실거래가는 700,000,000으로 190,000,000차이가 납니다.

문제가 발생한 기간 부동산은 급등을 거듭하였는데, 매도인의 일방적 행위 때문에 매수인은 분쟁으로 인하여 적절한 매수기회를 잃고 손실을 입은 것입니다.

 

 

4.결론

매도인이 본인의 의지로 중개사에게 매도를 의뢰하고, 해당광고를 보고 찾아온 매수인과 실제 계약을 체결한 후, 매도인 스스로 불법계약이기 때문에 무효계약을 주장하면서 일방적으로 계약을 파기한 사례.

 

매도인이 불법계약이라고 주장한 방식으로 제3 매수인과 높은 금액으로 계약을 체결함.

(이후 소유권이전 등기용으로 LH로부터 소유권을 이전받은 이후 날짜로 별도 계약서를 작성했을 것으로 추정 됨)

결국 매도인은 더 높은 금액으로 해당 물건을 매매하기 위하여 최초의 계약을 일방적으로 파기 한 것임.

매수인은 일방적인 매도인 행위 때문에 속칭 부동산 상승장에서 피해만 입고 분쟁으로 다른 매수 기회마저 상실함.

매도인이 해당 계약을 일방 파기하고 추가로 얻은 이익(190,000,000)은 결국, 매수인이 피해보상 청구 할 금액과 일치하는 것이 아닌지?

그것이 아니더라도 최소한 계약금 만큼에 배상을 청구할 수 있는 것이 아닌지?

 

기 체결된 계약으로 민사적 효력을 그대로 유지하고 배상청구가 가능할지, 청구가 어디까지 가능할지에 대한 문의입니다. 

황정선 교수님의 답변

2021.03.07

-답변드립니다.

-본 사이트는 학습질문하는 곳입니다.
-구체적인 사안에 대한 법률상담을 하는 것은 법률적으로 금지되는 행위입니다.

-학습내용과 관련하여 가계약금이지만 본계약의 내용이 확정되었으므로 본계약으로 볼 수 있고, 또한 계약금의 합의가 있었기에 합의된 계약금 전부에 대한 손해배상청구는 가능해 보입니다.

-구체적인 것은 변호사를 선임하여 소송 진행하시기 바랍니다.

-열공하세요.
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