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질문글 매도자의 채무불이행일 때 매수자가 취할 수 있는 방법

공인중개사

민법 및 민사특별법

최*진

2020.11.16
안녕하세요 민법 더욱 열심히 공부하겠습니다 매매계약에서 매수자가 중도금까지 넣은 상황에서 매도자의 채무불이행이 의도적이든 비의도적이든 발생했을 때 매수자가 취할 수 있는 것들을 제 나름대로 기록해봤습니다 다음중에서 제가 잘못 알고 있는 내용은 어떤 것인지요 공인중개사가 되었을 때 아주 중요한 사항인데 머릿속에서 정리가 안되고 있습니다 부탁드립니다 =》매수자가 중도금을 넣었으면 매도인이 배액배상 후 계약해제할 권한이 없다고 합니다 약속된 날짜보다 미리 넣은 중도금도 유효합니다 매도인이 중도금을 안받고 배액배상하고싶으면 중도금 통장을 거래중지신청을 해야한다고 합니다 현재는 후발적불능?으로 채무불이행상태이고 2가지 방법이 있습니다 1.잔금치르고 매도인에게 빨리 소유권이전등기를해 달라고 독촉을 하는 최고를 합니다 최고기간을 명시해야합니다 매도인의 소유권이전등기와 주택 인도는 매수자의 잔대금납부와 동시이행관계입니다 따라서 먼저 잔대금 완납후 상대방을 이행지체에 빠트리는 것입니다 예로 2개월안에 소유권이전등기를 넘겨주세요 그래도 반응이 없을시 손해배상청구=계약을 했으면 얻었을 이득을 보상함 2.잔금을 계약서 약속한 기일에 완납 후 소유권이전등기청구 소송입니다 소송후에도 채무불이행시 경매신청? 가능합니다 3.소송이 진행되는동안 제3자가 매수자로부터 그 집을 매수했을 경우 매도인은 제3자에 대항할 수 없는 것으로 압니다 대항할 수 없다는 말은 이것 우리집이야 하고 주장할 수 없다는 말입니다 그러나 제3자가 현상황의 사실을 알고 이를 이용한 것이라면 또는 매수자와 짜고 계약한 것이면 문제?가 될 수 있을까싶습니다 제3자는 매수인을 대위하여 매도인에게 소유권이전등기를 받아올 수 있겠네요 *주의할 점은 상호간 계약 합의해제를 하면 합의로 계약파기를 한 것이므로 상호간 손해배상청구권이 없다고 합니다 즉 준돈 돌려받고 끝납니다 교수님 부탁드려요 ㅠ

채희대 교수님의 답변

2020.11.16
안녕하세요

1. 대체로 맞습니다.
다만 최고기간음 명시할 필요는 없습니다.

2. 경매신청이 아니라 승소판결을 받아 등기를 실행하면 됩니다.

3. 내용을 이해하기가 어렵습니다.
제3자가 매수자로부터 매수하고... 매도인이 대항할 수 없다는 것은 어떤 의미인지 모르겠습니다.

일단은 합격을 위한 공부를 하시는 것이 좋습니다.
우리 시험은 객관식 시험이므로 위에 적으신 것처럼 사례 논술식의 구성을 하면 시간대비 효율성이 현저히 떨어집니다.
더 결정적인 문제는 아직 공부량이 부족하므로 용어나 법적논리 구성이 아예 벗어나버리면 오히려 더 혼동에 빠지게 됩니다.

이런 형태로 정리하시려면 공부량이 지금보다 훨씬 더 축적되었을때에 하시는 것이 좋습니다.

이상 답변드립니다.

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