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부동산실전

부동산경매

2016.02.21

경매 물건 검색하던중에 대항력 있는 임차인에 대해서 궁금한게 생겨서 질문드립니다

 

1.  경매 물건 낙찰시 전 소유자가 임차인으로 바뀌었을경우 소유권이전등기 익일 대항요건을갖추게 되는건가요?

 

2. 또한 전 임차인도 경매로 인하여 소유자가 바뀌었을 경우에는 소유권이전등기 익일 대항요건을 갖추는 건가요?

 

재 계약일날 발생하는건가요?? 만약 재계약기준으로 바꾼경우 전입신고일 기준이 재계약일로 바뀌는것이죠??

 

3. 대항력있는 임차인,대항력없는 임차인이 재계약시 똑같이 적용되는것이죠?

 

4. 경매로인하여 소유자가 바꾼경우에만 2.3 이 적용되는것이죠 1의 경우에는 매매로 인하여 소유자와 임차인이 바뀐경우에는 소유권이전등기일 익일날 발생하는것으로 알고있는데 경매의 경우에도 똑같이 적용되는건가 궁금합니다.

 

경매 물건에 대해서 알고 싶어서 질문드립니다.

5. 2015 타경11390

매매로 인하여 소유자가 바뀌었고 매매당시 근저당을 설정했습니다. 기준 임차인들은 전입이 되어있는 상태였있습니다.

대항력있는 임차인이 있는데 그중에는

 

다가구 주택인데 회사직원이 임차하고 있는데 전입신고는 되있지 않은 상황입니다

 

법인의경우 중소기업과 LH공사등의 경우 임차인(직원)이 전입신고를 했을경우 대항요건의 갖추게 되는데

 

이사건의 경우 전입신고는 되지 않은 상황입니다. 그렇다면 대항력이 없는게 맞는건가요?

 

임차인 한국토지주택공사에서 지정한 입주자 임 서준혁,오복진,유승연, 이나경, 이유진, 차재명 : 대항력있는 임차인으로 보증금 전액 배당받지 못할
경우 그 잔액은 매수인에게 인수됨

 

이임차인의 경우 전입신고를 하지않는 임차인도 있는데 인수가 된다고 하는데 왜 인수가 되는부분인건가요??

 

 

 

 

 

 

 

황정선 교수님의 답변

2016.02.27

-답변드립니다.

-기본적으로 주택임대차보호법의 기본 지식이 부족한 것 같습니다.
-민법책이나 공인중개사법책으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 공부를 충분히 하고 질문을 하시기 바랍니다.

-1. 경매 물건이 낙찰되어 매각이 되면 매수인에게 소유권이 귀속됩니다. 그런데 전소유자가 새로운 경매 매수인과 임대차 계약을 체결했다면 임차인으로서 점유한 다음날에 대항력이 발생합니다.

-2. 한국주택공사가 임차인인 경우 공사 직원이 전입신고를 하는 것이 아니라 공사에서 선정한 임차인이 전입신고를 하는 것입니다.

-이상 답변드립니다.
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