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교수님께 질문하기 게시판

질문글 질문입니다.

공인중개사

중개사법령 및 실무

김*진

2019.10.13

안녕하세요 교수님.

시험이 2주남아 질문드립니다.


1. 기본서 288page 7번문제입니다.


보기3번 : 개공 A는 의뢰인 B와 C간의 매매계약을 중개함에 있어서 B가 갑자기 출장 중이어서 B의 위임을 받고

의뢰인 C와 매매계약을 체결하였다. > 이는 개공 A와 의뢰인 C와 직접계약을 한 금지행위 아닌가요?


혹시, 개업공인중개사가 거래당사자 모두를 대리하여 이행업무에 대한 쌍방대리를 하는 것은 허용된다.

이에 해당되는 것인가요? 이행업무에 대한 쌍방대리라는 것이 사실 와닿지가 않네요...


2. 원시적 결격사유


이를 어떻게 이해해야할지가 조금 햇갈립니다. 미성년자는 이해가는데

그외, 공인중개사자격이 정지된 자, 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 않은자, 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자 ...


이게 왜 원시적 결격사유인지 이해를 하려면, 자격이 정지되었으니, 개설등록이 이미 취소되었으니, 이미 폐업하였으니 원시적으로 결격사유다. 이렇게 이해하면 될까요? 


그동안 좋은강의 감사했습니다. ! 

황정선 교수님의 답변

2019.10.15

-답변드립니다.

-1. 개공 A는 의뢰인 B와 C간의 매매계약을 중개함에 있어서 B가 갑자기 출장 중이어서 B의 위임을 받고 의뢰인 C와 매매계약을 체결하였다. > 이는 개공 A와 의뢰인 C와 직접계약을 한 금지행위 아닌가요?


-개공은 의뢰인 B를 대리한 것이지 직접거래가 아닙니다. 직접거래가 성립되려면 개공 명의로 거래되어야 합니다.

-2. 혹시, 개업공인중개사가 거래당사자 모두를 대리하여 이행업무에 대한 쌍방대리를 하는 것은 허용된다. 이에 해당되는 것인가요? 이행업무에 대한 쌍방대리라는 것이 사실 와닿지가 않네요...

-이행업무에 대한 쌍방대리란 예컨대 개공이 양당사자를 모두 대리하여 등기절차를 처리해주는 경우라고 생각하시면 됩니다.


-3. 이를 어떻게 이해해야할지가 조금 햇갈립니다. 미성년자는 이해가는데
그외, 공인중개사자격이 정지된 자, 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 않은자, 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자 ...이게 왜 원시적 결격사유인지 이해를 하려면, 자격이 정지되었으니, 개설등록이 이미 취소되었으니, 이미 폐업하였으니 원시적으로 결격사유다. 이렇게 이해하면 될까요?


-가상의 주어를 만들어서 생각하시면 됩니다. 즉, 개공이 미성년자가 될 수 없기에 원시적인 것입니다. 또한 개공이 자격정지를 받을 수 없으니 원시적이구요. 개공이 등록취소되면 이미 개공이 아니기 때문에 역시 원시적결격인 것입니다. 반면 개공이 파산선고를 받는 다면 이라는 결격사유는 개공에게 올 수 있기에 후발적결격이 되는 것입니다.

-이상입니다.
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