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질문글 순현가 투자채택 관련,이해안되는점

공인중개사

부동산학개론

최*민

2019.12.21
안녕하세요. 신관식 교수님
인강 잘보고 배우고 있는 학생입니다. 다름이 아니라 금일 수업 내용중
순현가 내용중 요구수익률을 반영한 r에 대해 현금 유입의현가  총합에서
현금유출의 현재가치를 뺀 값이 0보다 크거나 같아야 채택한다 인데요

이게 제 생각은 현금유출의 현재가치 즉 투자 금액만을 왜 빼야 하는지
이해가 되질 않습니다.
제 생각에는 요구수익률을 반영한 현금유입의 현가총합이라면
 당연히 -값으론 무위험 투자수익을 반영한 투자금액이 맞는것 같아서요

예를 들자면 
현금유입의 총현가 - 무위험이자율에 대한 이익의현가- 총현금유출 현가  의 값이
0보다 크거나 같아야 투자를 채택하는거 아닌가요?

같은 내용으로 내부수익률 수익성지수 또한
투자채택의 비교대상으로 할때는 무위험이익의 현가를 고려해야 하는거 아닌가요?

그게 아니면 현금할인수지분석법상의 r은 무위험이익율을 반영하지 않는 건가요?

시험과 관련이 없는 내용이라 질문을 해야 하나 말아야 하나 고민을 했는데요
제가 잘못 이해하는 건지 몰라서 질문드립니다.

신관식 교수님의 답변

2019.12.24
늘 행복하십시오.

순현가에 적용되는 할인율은 요구수익률입니다.
요구수익률은 무위험이자율 + 위험할증률 + 예상 인플레이션으로 구성이 되지요? 투자론 1교시 수업에서 요구수익률은 투자가 이루어지기 위한 최소한의 필수수익률로 기회비용이라 하였습니다. 요구수익률이 충족되어야 투자가 이루어진다고 하였지요?

질문하신 무위험이자율에 대한 이익의 현가라는 표현은 없습니다.

투자를 통한 현금유입(수익)은 보유기간동안의 임대료수입과 투자기간말 매각대금입니다.

현금유출은 투자비용, 투자금액으로 초기지분투자액입니다.

순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치로서,
그 값이 0보다 크다는 것은 투자자의 요구수익률(요구수익률에는 무위험률이 반영되어 있습니다)을 충족하고도 남는 금액이 있다는 것입니다. 금액만큼 투자자의 부의 극대화 여부를 판정하는 것입니다.

다시 정리하면 순현가 값이 100만원이라는 것은 시간에 대한 비용인 무위험률과 위험에 대한 비용인 위험할증률을 충족하고도 100만원 만큼 투자자의 실질적인 부가 증대되었다는 것을 의미합니다.

감사합니다.
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