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질문글 개공의 확인설명의무에 대하여

공인중개사

중개사법령 및 실무

강*령

2020.02.03

중개사강의는  잘 듣고있습니다. 그런데 애매한게 있어서 질문드립니다.


1. 개공의 무상중개행위를 중개업행위로 봐야 하는지 여부


 가.기초입문서 P34, 중개대상물의 거래당사자들로부터 중개보수를 현실적으로 받지아니하고 단지 받을 것을 약속하거나 당사자들에게 보수를 요구하는데 그친 경우에는 중개업에 해당한다고 할 수 없다라고 되어있고


 나. 1/28자 4주차 강의자료 13번 ox문제 및 해설에 의하면 중개행위가 무상으로 이루어지는 경우에도 개공의 확인설명의무나 손배청책임이 소멸되지 않는 것이 판례의 입장이라고 하였의니,


 다.대법원 홈페이지 대국민서비스에서 나름확인한 바  99가합11831 남부지법 판례에 따르면 중개업상의  확인설명을 하지아니한 경우는 중개법상의 중개업자의 확인설명의무를 위반한 것이라고 판시하였습니다.


2. 무상의 중개행위가 중개업으로 볼수 없다면 중개업법상 요구되는 확인 설명의무를 부담시켜서는 안되는 것이 아닌지.중개행위에 해당도 하지 아니하는데 중개업자로서 져야할 확인설명의무를 진다는 것은 불공정한 것이 아닌지?


3. 위와 같은 내용으로 ox문제를 풀다 의아심이 생겨 질문합니다. 자세한 설명부탁드립니다.


  

황정선 교수님의 답변

2020.02.05

-답변드립니다.

-1. 개공의 무상중개행위를 중개업행위로 봐야 하는지 여부


가.기초입문서 P34, 중개대상물의 거래당사자들로부터 중개보수를 현실적으로 받지아니하고 단지 받을 것을 약속하거나 당사자들에게 보수를 요구하는데 그친 경우에는 중개업에 해당한다고 할 수 없다라고 되어있고

나. 1/28자 4주차 강의자료 13번 ox문제 및 해설에 의하면 중개행위가 무상으로 이루어지는 경우에도 개공의 확인설명의무나 손배청책임이 소멸되지 않는 것이 판례의 입장이라고 하였의니,

다.대법원 홈페이지 대국민서비스에서 나름확인한 바 99가합11831 남부지법 판례에 따르면 중개업상의 확인설명을 하지아니한 경우는 중개법상의 중개업자의 확인설명의무를 위반한 것이라고 판시하였습니다.


-2. 무상의 중개행위가 중개업으로 볼수 없다면 중개업법상 요구되는 확인 설명의무를 부담시켜서는 안되는 것이 아닌지.중개행위에 해당도 하지 아니하는데 중개업자로서 져야할 확인설명의무를 진다는 것은 불공정한 것이 아닌지?


-질문 내용은 잘 파악을 하였습니다.

-첫째, 중개업이 되기 위하여는 ＂의뢰가 있어야 하고 보수를 받아야 하며 중개를 업＂으로 하여야 됩니다. 따라서, 보수 없이 중개를 행한다면 당연히 중개업에 해당하지 않습니다.

-둘째, 그럼에도 불구하고 개공이나 소공이 보수없이 중개행위(업이 아니고)를 하는 경우에도 법률이 정한 의무와 책임은 적용(부담)이 되어야 합니다. 왜냐하면 공인중개사법상 의무와 책임이 보수를 받은 경우를 전제로 규정된 것이 아니기 때문입니다.

-정리하면 보수를 받는 것이 중개냐 중개업이냐 하는 것을 구분하는 기준이 될 수는 있으나, 법이 적용되느냐 적용되지 않느냐 하는 기준이 되는 것은 아닙니다.

-이상입니다.

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