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질문글 교수남 강의를 듣고 경매에 도전중입니다(권리분석 중 질문).

부동산실전

부동산경매

임*진

2020.11.08

황정선 교수님, 안녕하세요.


교수님의 부동산 경매 실전강의를 듣고, 경매 공부를 하면서 2021년도 공인중개사 시험까지 준비하게 된 수강생입니다.

항상 재밌게 강의해주셔서 경매 강의도 정말 열심히 들었는데, 역시 초보라 실제로 권리분석을 해보려고 하니 어려움이 많네요.

그래서 제가 권리분석을 잘하고 있는 것인지 교수님께 몇 가지 여쭙고자 질문드립니다.


1. 사건번호: 성남지원 2020타경 2078 

2. 제가 분석한 내용 및 질문내용:

 

해당 물건에 최초 근저당이 설정된 일자는 2011년 3월 25일(말소기준권리/전 소유자와 현 소유자간 매매가 이루어진 시기는 2013년)입니다.

근저당 외에는 임차인이 없어(현황조사서에 따르면 소유자의 배우자가 거주중인 것으로 확인 / 배우자는 2003년 전입(실제 매매는 2013년) / 배당요구신청 등도 없는 것으로 보아 임차관계는 아닌 것 같았습니다), 얼핏 보기에는 인수되는 권리도 없고 깔끔한 물건이라고 생각했습니다.


그런데 현 소유자가 해당 부동산을 매수한 것이 2013년 5월 31일인데,

현 소유자의 배우자가 전입신고를 한 것이 그보다 10년이나 앞선 2003년 3월인 점,

2011년에 근저당이 약 7000만원 설정되어 있음에도 근저당을 해결하지 않고 그대로 매입한 점,

그 이후 다른 지역 토지와 함께 공동담보로 해당 물건에 다시 근저당이 여러차례 설정된 점 등이 조금 걸리는 부분입니다.


임차인으로 계약하고 전입신고를 하고 살다가, 물건이 마음에 들어 근저당이 설정된 부분을 감안하고

매매해서 계속해서 거주할 수도 있다고 생각했지만

이전에 설정된 근저당이 해결되지 않았고, 이후로도 계속해서 추가로 근저당을 설정한 점이 마음에 걸립니다.

제 짧은 식견으로는, 아무래도 현 소유자(임oo)와 전 소유자(임미현)가 친인척 관계가 아닐까 하는 생각이 들었습니다.


우선순위가 가장 낮은 최oo이 임의경매를 신청했다는 점(현재 1회 유찰이 되었고, 경매가 진행되어 최초 감정가 수준으로 낙찰이 된다해도  경매를 신청한 최oo은 배당을 받기 힘들어 보입니다. 제가 제대로 분석한게 맞을까요?)도 마음에 걸립니다.


(1) 서류상으로 말소기준권리 이후 근저당권들은 모두 말소되는 것으로 보는 것이 맞을지,

(2) 해당 물건은 인수되는 권리가 없더라도 명도에서 어려움이 있지는 않을지, 궁금합니다.


다음주 내년도 입문강의 개강으로 바쁘시겠지만 답변해주신다면 부동산 경매공부에 대해 좀 더 한발짝 다가가는 계기가 될듯합니다.


입동이 지나고 겨울로 들어선 날씨입니다. 햇빛은 따갑지만 바람은 매서워지기 시작하네요. 그리고 나라안팎으로 건강을 위협하는 시기까지 겹쳐있습니다. 교수님, 건강 유의하세요. 

언제나 교수님의 알찬강의에 마음깊이 감사드리고 있습니다.

열심히 공부하겠습니다 :)

황정선 교수님의 답변

2020.11.11

-답변드립니다.

-1. 문의하신 사건에 대한 매각물건명세서와 대법원홈페이지상으로 문제될 소지는 없어보입니다. 다만, 입찰을 하는 경우에는 실질조사를 꼭 해보아야 합니다. 예컨대 현 점유자 면담 등


-2. 경매와 공인중개사 공부를 같이 하시는 것은 매우 위험합니다. 시험이 상당히 어렵게 출제되고 있고, 내년 시험도 아주 어려울 것으로 예상됩니다. 해서 경매는 우선 취미로만 하시고, 공인중개사 공부에 완전 올인하셔야 합니다.

-이상입니다.
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