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질문글 대항력있는임차인

부동산실전

부동산경매

2016.06.14

안녕하세요, 26회 공인중개사 합격자 박금옥입니다.

3기 경매강의 인터넷으로 수강중입니다

1월15일부터 경기도 광주시 오포읍 능평리에서 현업에 근무하고 있습니다

1월20일 공동중개로 임대차계약을 한 건입니다.

임대차계약일자   2016년 1월 20일 (보증금 1억5천만원)

확정일자             2016년 1월 20일

주택인도일          2016년 2월 24일

  * 주택인도일 근저당 142,800,000원(근저당권자 성남제일새마을금고)

      상환하고 2016년2월25일 근저당권설정등기말소 되었습니다.

임차인주민등록전입   2016년 3월 3일

이상황에서   2016년4월14일 수원지방법원성남지원에서 강제경매개시결정 되었다고 6월 10일 임차인에게 통보왔다고 하였습니다.

이경우 임차인은 대항력이 인정되어 주택의 양수인에게 대항 할 수 있다고 하였는데, 임차인이 법원에 배당 신청을 한다고 합니다.

이경우 대항력을 행사하는 경우에도 따로 법원에 대항력 신청을 하여야 하는 것인지요?

아니면 배당신청을 하는 것이 더 안전한 지요?

임차인이 안전장치를 해야 한다고 마음 고생이 심합니다.

어떻게 대응하는 것이 좋은지 알려 주시면 제가 더 확신을 갖고 대답 할 수 있을 것 같습니다.  회신 부탁 드립니다.

황정선 교수님의 답변

2016.06.19

-답변드립니다.

-주어진 사실관계라면 임차인은 대항력있는 임차인이 맞습니다.
-그리고, 경매절차에서 배당요구신청을 해도 되고, 안해도 됩니다.
-임차인인 보증금중 일부라도 못받을 일은 없습니다.

-만약 배당요구신청이 우선변제권을 활용하여 보증금 반환받고 나가는 것이고(이때 못 받은 보증금이 있을 경우 대항력을 주장할 수 있습니다), 배당요구신청을 하지 않으면 대항력을 행사하는 것이 되어 주택의 경락인에게 보증금반환을 주장하면 됩니다.

-이상 답변드립니다.
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