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질문글 분양권구두계약효력

공인중개사

중개사법령 및 실무

홍*현

2017.04.22

교수님~ 현재 부동산에서 근무하고 있는 인강학생입니다.
너무 복잡한 상황이 되어 도움요청합니다. 의견주시면 감사하겠습니다~~~^^

 분양권을 매수하겠다고 구두계약을 한 매수자의 요청에 따라 매도자에게 전화를 걸어
 분양권 프리미엄금액을 깍던중 오늘 입금하면 깍아주겠다는 매도자의 말에 분양권 업무를 취급하는
 제가 500만원을 입금하였습니다.

  

그런데 주말을 지나 매수자의 마음이 변하여 변심한 문자가 왔습니다.
부동산실장과 제가 바로 매도자에게 알려야 했으나, 하필 매도자와 이전에 한번 계약하려다 하지못한 불미한 사건이 있었던 관계로 실장님은 도저히 매도자에게 전화를 해서 또 깨졌다고 말할수 없다고 하여
실장님과 저는 또 다른 매수자를 찾기 위해 열심히 노력하였습니다.

 

정 못찾으면 실장님오빠가 매수해주겠다고까지 할 정도로 저희는 매도자에게 최대한 불편을 깨쳐드리지 않으려고 최선을 다하였습니다.

그러던중 계약날짜을 얼마 앞두고 실제 매수하실 분이 나타나 계약을 하게 되었는데
저희 부동산에서는 그 매수하실분에게 이런저런 상황을 얘기하면 불미스러워질까봐 아무말도 하지 않고 계약금을 또 넣게 하였습니다.

 

그리고 매도자에게 전화를 걸어 사실 자초지종을 알렸습니다.
저희는 정말 매도자가 고맙다고 할줄 알았습니다.
그런데 계약을 하기 위해 직접 오신날 하시는 말씀이 그럼 저번 계약은 깨진것이니 그 계약금은 안줘도 되는 것 아니냐고 합니다.

 

상황을 아무리 얘기해도 법적으로 안줘도 되는 것처럼 말하고 있습니다.
명의이전이 다 끝나고 현재 상황은 500만원 입금시킨것만 되돌려 받으면 되는데
계속 못주겠다고 합니다.

이럴때 어떤 법이 적용될 수 있는지요
민사로 처리하여 받을수 있을까요?

황정선 교수님의 답변

2017.04.23
-답변드립니다.

-우선 이 코너는 공인중개사 수험생들을 위한 공간임을 알려드립니다. 질문내용이 실무적인 부분이므로 제 답변이 적절하지 않을 수 있습니다. 따라서, 다음 부터는 실무적인 질문은 화요일에 강남학원으로 방문하시거나 전화주시면 유선으로 답변드리도록 하겠습니다.

-질문주신 사안은 복잡할 것 없는 내용입니다.

-최초의 분양권 전매계약이 유효하게 성립되었느냐가 쟁점입니다.

-즉, \'분양권을 매수하겠다고 구두계약을 한 매수자의 요청에 따라 매도자에게 전화를 걸어 분양권 프리미엄금액을 깍던중 오늘 입금하면 깍아주겠다는 매도자의 말에 분양권 업무를 취급하는 제가 500만원을 입금하였습니다.\'라는 부분에서 질문자의 주장대로 라면 분양권전매계약은 성립한 것으로 판단됩니다.

-따라서, \'주말을 지나 매수자의 마음이 변하여 변심한 문자가 왔습니다.\'라는 부분은 최초 매수자가 전매계약을 일방적으로 해제한 것으로 보이고 500만원을 포기하여야 하는 자는 바로 최초 매수자인 것입니다. 질문자께서는 피해보신 500만원을 최초 매수자에게 청구하시면 됩니다.

-그러나, 이와는 달리 최초 매수인이 계약의 의사가 확실하지 않은 상태에서 일방적으로 중개보조원 등이 중개를 완성시킬 의도로 상당한 금원을 송금하였다면 계약이 성립되었다고 보기 어렵습니다. 따라서 이런 경우 계약자체가 성립되지 않았기 때문에 매도인에게 반환을 요청하시면 됩니다.

-실무적으로 이런 경우가 많이 발생하는바 대개 1백만원 정도를 송금하면서 가계약금이라고 특정하여 송금합니다. 만약 본계약이 이루어지지 않으면 반환받는 것이 일반적입니다.

-향후 중개업을 오래하고 싶으시면 이런식으로 무모하게 하시면 곤란합니다.

-이상입니다.
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