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질문글 전세권 설정 계약

공인중개사

중개사법령 및 실무

홍*림

2021.01.22

안녕하세요 교수님^^* 3개 질문 드립니다.


1. 전세권 설정 계약을 알선한 개업공인중개사가 "계약 체결 후 전세권 설정 기간 만료 시, 전세권설정자가 전세권자에게 보증금 지급에 대한 계약상 의무의 실현에 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것"을 거래 계약서에 특약으로 넣었다면, 전세 기간 만료 후 보증금 반환까지도 중개 행위의 범주에 넣어서, 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생할 때, 개업공인중개사에게 손해배상책임을 물어 보증금에 해당하는 금액을 공제금으로 청구할 수 있어요?


2. 계약금 5억을 개공의 명의로 예치하는 경우, 그 개공이 현재 1억원의 보증을 설정한 상태라면, 즉시 보증설정금액을 5억 이상으로 설정 변경해 놓아야 하는 거예요? 그렇게 해서 5억에 가입된 증서 사본을 교부해야 하는 거예요? 아니면, 일단, 1억 보증 증서 사본을 교부해 놓고, 추후에 4억을 채워서 5억 증서 사본을 추후에 교부해도 되나요? 아니면 1억 보증 설정 증서 사본으로 계약금 5억 개공 명의 예치가 가능한지요?


3. 개공 등이 입주자저축증서를 양도, 양수, 알선하여 주택법 위반(3-3) 및 공인중개사법 위반(3-3)에 해당한다면, 두 법 중 처벌 수위가 더 높은 쪽을 받게 되어요? 아니면 균등해서 처벌을 양쪽 모두에서 받게 되어요?

정지웅 교수님의 답변

2021.01.22
1. 강의중에 아직 이 정도 수준까지 다루지는 않았는데요. '계약상 의무의 실현에 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것' 이 부분은 판례의 표현입니다. 거래당사자간의 거래가 원만하게 마무리될 때까지 개업공인중개사가 관여하겠다는 것으로 볼 수 있는 때에는 사회통념상 중개행위로 본다는 내용입니다. 중개행위에 해당하므로 공제금을 청구할 수 있습니다.

2. 그런 의미는 아니고 개공이 설정한 1억과는 별도로 예치대상이 되는 금액(5억)을 보장하는 보증을 별도로 설정해야 한다는 의미입니다.

3. 둘 중 하나로 기소되어 처벌됩니다. 거기까지는 모르셔도 되고 양쪽 법 모두 위반이라는 사실을 아시면 됩니다.
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