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질문글 용익권에 대하여 문의 드립니다.,,.

공인중개사

부동산공시법령

최*일

2021.03.06
교수님 수고 많으십니다.. 공시법: p.374 용익권에 대한 등기에서 지상권,지역권,임차권 설정 관련 책 지문에는 설정 범위가 특정되어야 하므로 지분상에도 설정하지 못한다 라고 되어있는데요.. 민법: 지분 1/2 이상 지분권자는 관리의 형태로 단독으로 임대및 전세 계약이 가능한것이 아닌지요... 제가 잘못 알고 있는것인지 아님 등기만 안되는것인지 문의 드립니다,,,

김의열 교수님의 답변

2021.03.08
충분히 의문을 가질만한 부분입니다.

정리를 하면
민법에서 공유물에 대한 지분의 과반수권자(51%이상)는
공유물 관리를 할 수 있습니다.
따라서 공유물에 대한 과반수지분권자는 건물 전부에 대한 임대차계약을 체결하고 유효한 임대차계약이 가능합니다.
다른 소수지분권자는 차임을 요구하겠지만,

그런데 건물전부에 대한 용익물권등기를 하는 것은 공유물처분에 해당하므로 과반수지분권자도 용익물권등기를 설정해줄수는 없습니다.
공유자 전원이 등기의무자로 설정해주어야 합니다.

그러면 임차권?
과반수지분권자는 단순한 임대차계약을 체결할 수 있다.
왜? 관리이므로
하지만, 임차권등기를 하는 것은 임차권이 대항력을 갖게되어 처분하는 것과 마찬가지이므로 공유자 전원이 임차권등기설정의 등기의무자가 되어야 하는 것이지, 과반수지분권자가 임차권설정등기를 해줄수는 없습니다.

민법과 등기법이 조화를 이루어가지요!
실력이 심화되가는 중이십니다.
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