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질문글 초기투자금이 매우 적을 경우, 이렇게 투자하는 건 어떤가요?

부동산실전

부동산경매

김*일

2019.05.16

안녕하세요? 


선생님의 공인중개사 강의 덕분에 작년에 겨우 턱걸이로 자격증 따고 지금은 다시금 선생님의 경매 강의를 지난 4월부터 재미있게 보고 있습니다. 다름이 아니라 저같은 경우는 초기 투자금이 매우 적기에 사실 고민이 많습니다.  임대수익보다는 시세차익을 통해 일단 자산을 불린 다음 그 후에 임대수익쪽으로 가는 게 나을 것 같아 아래와 같이 상황을 가정해 봤는데 선생님 생각은 어떠신지 궁금합니다.


아래 : 

1년 정도 저축하여 종자돈 1,500만원으로 시세 1억 2천짜리 소형아파트를 1억에 낙찰 받습니다. 경락잔금대출을 낙찰가의 20%인 2천만원을 받고 전세가율이 70%라면  8,400만원에 전세를 놓습니다. 이렇게 한다면 입찰보증금 1,000만원(최저매각가격이 1억이라 가정할 경우) + 경락잔금대출금 2,000만원 + 전세보증금 7,000만원으로 경락잔금을 모두 치루고 초기 투자금 중 입찰보증금을 제한 나머지 5백만원으로 취등록세 및 각종부대비용을 처리한다면 1,400만원이 수중에 남아 다시 이 돈으로 경매투자를 계속할 수 있을 것 같은데 실무에서 가능한 얘기인지요? 


가장 궁금한 것 중에 하나가 보통 전세 레버리지를 활용한다고 할 때, 경락잔금을 다 치루지 않아 소유권이전이 낙찰자에게 안 된 상태에서도 전세입자와 전세계약이 가능한지 여부입니다.


아직 경매실전 경험도 없는 무식한 수강생인지라 우매한 질문으로 괜한 선생님의 시간을 뺐는 건 아닌지 모르겠습니다. 

읽어 주셔서 감사드립니다. ^^

황정선 교수님의 답변

2019.05.21

-답변드립니다.

-경매물건(아파트 기준)을 낙찰받아 갭투자하는 것은 불가능합니다.

-일단 금융기관에서 경매물건의 권리관계를 파악하고 대출을 해 주는데 명도가 되지 않은 상태(경매물건은 모두 전소유자, 전소유자에 대한 임차인, 유치권자 등이 점유중인 상태)에서는 대출이 불가하거나 많이 나오지 않습니다.


-또한, 경매물건에 대한 소유권취득을 하려면 잔금을 납부하여야 하는데, 이걸 전세금으로 하겠다는 것은 가능은 하지만 현실성이 없습니다.

-차라리 소 자본으로 투자할 수 있는 자동차경매 같은 것을 하시는 초기에 좋겠습니다.

-앞으로 부동산 경기가 어떻게 될 지 누구도 예측하기 어려우나, 소자본으로 갭투자하는 것은 본인에게나 또는 그런 물건에 전세들어오는 사람에게나 매우 위험한 상황이 올 수 있습니다.

-이상입니다.
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