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질문글 주임법에 대해서

공인중개사

민법 및 민사특별법

구*영

2019.06.06

[안녕하세요^^ 저는 인강수강생인데 주임법을 공부하던중 의문점이 있어 문의드립니다.
기본서 595페이지 (3)대항력과 우선변제권을 겸유한 경우 임차인이 경매절차시 우선변제권을 선택하여
순위에 따른 배당이 실시된경우 보증금전액을 배당받을수 없었던 때는 그 잔액에 대하여 경락인에게
대항하여 이를 반환받을때까지 임대차관계의 존속을 주장할수 있다라고 교재에 있는대로 이해하고
교재에 있는 기출및 실전문제 5번(612페이지) 문제를 풀던중 4번 지문이
595페이지의 보증금을 반환받을때까지 임대차관계의 존속을 주장할수 있다와 같은 경우가 아닌건지,
다르다면 제가 무엇을 잘못 이해하고 있는건지 궁금하여 문의드립니다.]


안녕하세요. 상기 질문을 6/2일 드렸었는데 아직 답변을 안해주셔서 바쁘신줄은 아오나 혹시 못보시거나 아니면 정말 질문이 말도 안되서 답변이 곤란하신 경우이신지 답변을 기다리는 입장에서 다시 한번 문의드립니다. 제가 민법을 접하게 된 것이 시험준비하면서 고작 6개월 남짓이라 체계가 잡히지 않은 상태에서 질문드리기가 참 송구하여 그냥 삭제 시킬까 하다가 한번 칼을 뽑았으면 무라도 잘라야 겠다는 심정으로 다시 문의드립니다. 교수님 강의 개념완성 제23강 17분경쯤에서 595페이지 대항력과우선제권을 겸유한 경우에 대해 예시해주신 부분에서도 1. '갑' 임차 (인도+주민등록) 후 확정일자를 받기전에 2. '을'저당권 1억 설정 그리고 갑의 확정일자,  이상태에서 경매실행 시 '을' 저당권 1억 배당 그다음이 '갑' 보증금 1억 배당 받고 나머지 배당받지 못한 보증금에 대해 경락인에게 대항하여 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 하여 완전하진 않지만 이렇게 이해하고  612페이지 5번 문제를 풀던 중 경매실행 시  말소기준권리를 기준으로 하여 그 아래는 다 소멸한다는 것은 알겠는데 강의 시 예시해주신 1번이 저당권이면 문제 5번처럼 그 아래 권리들은 그대로 다 소멸되어야 하는 것 아닌지요? 아니면 문제 5번의 4번 지문도 맞는 것이 아닌지요? 만약 질문이 말도 안되는 것이라면 그렇다고 답변을 주시면 감사하겠습니다.

채희대 교수님의 답변

2019.06.08
안녕하세요
답변이 늦어 죄송합니다.
말도 안되는 질문은 없습니다, 아래(6/2) 질문의 답글을 복사하여 다시 올립니다.
이해가 안되는 부분이 있으면 다시 질문하시기 바랍니다.

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있다는 것은 확정일자를 받은 주택임대차가 말소기준권리보다 선순위에 있다는 것을 의미합니다.
즉 1. A 임차권(인도+주민등록+확정일자)
2. B 저당권
이런 경우입니다.
경우에는 임차권자가 배당을 요구하였으나 배당에서 완전한 변제가 이루어지지 않은 경우에는 잔액을 가지고 경락인에게 대항 할 수 있습니다.

그러나
1. A 저당권
2. B 임차권(인+주+확)

이런 경우에는 대항요건을 갖추었더라도 선순위의 저당권(말소기준권리) 보다 후순위이므로 경매시에 배당을 얼마나 받았는가와 상관없이 무조건 소멸합니다.

이상 답변드립니다.
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