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제목 안녕하세요. 김영제님!!!
작성자 배세호 첨부파일
질문의 의미를 이제 이해하였습니다. 굉장히 어려운 질문이셨네요.^^

질문에 대한 직접적인 답변을 하기 전에 먼저 저당권설정에 대한 일반적인 설명을 드리면,
공유자 중 1인 甲은 자기 지분(1/2)에 대하여만 저당권을 설정할 수 있습니다.
따라서 甲이 아파트 전체에 대하여 저당권설정을 하였더라도 다른 공유자 乙 지분 1/2에 대하여는 저당권설정이 무효가 됩니다.

즉, 공유자 甲을 채무자로 하여 아파트 전체에 대하여 저당권을 설정하였더라도 다른 공유자 乙이 당연히 물상보증인이 되는 것은 아닙니다.
乙이 채무자 甲을 위하여 채권자와 따로 저당권설정계약을 하였을 때에만 물상보증인이 됩니다.

이제 질문에 대한 답변으로 들어가서,
만약 甲 채무에 대하여 乙이 물상보증인이 되고, 그 후 乙의 지분에 대하여 후순위 저당권자가 있는 경우,

질문자께서 말씀하신대로,
선순위 채권자는 甲지분의 경매대가에서 2.5억을 배당받고,
부족한 부분인 1.5억은 물상보증인 乙지분의 경매대가에서 후순위 저당권자보다 우선하여 배당받으며,
乙지분의 후순위 저당권자는 나머지 1억원을 배당받게 됩니다.

한편, 甲지분의 저당권설정등기에 乙이 채무자로 추가(변경)된다고 하더라도,
乙지분에 대하여 물상보증인의 지위에서 저당권을 설정하였다는 사실에는 변화가 없으므로,
배당방법에 있어서는 위와 동일하게 이루어질 것입니다.
따라서 후순위 저당권자를 해하는 일은 없으므로, 그의 동의는 필요로 하지 않을 것입니다.

다만, 乙이 선순위 저당권자의 채무자로 변경되었으므로, 乙은 선순위 저당권자에 대하여 유한책임 즉, 자기 지분 1/2에 대하여만 책임을 지는 것이 아니라, 4억원 전체에 대하여 책임을 지게 될 것입니다.
질문글 *

공인중개사

부동산공시법령

2015.04.28
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