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공인중개사

중개사법령 및 실무

2015.09.08

주임법에서

 

선순위 근저당권이 있고 대항력을 갖춘 후순위 임차권자가있으면

 

임차권은 말소가되는데 배당을 받지 못한경우  경락인에게 인수가 안되는거맞죠??

 

선순위에 말소기준권리가 있으면 대항력있는후순위임차권자들은 배당을 받지못하더라도 소멸되는거맞나요??

 

대항력을 갖춘 임차인이 경매절차에서 보증금의 일부만 배당받은 경우 남은 보증금을 반환받을 때까지 임대차는 존속한다.

이지문은 선순위에 말소기준권리가 없기 때문에 가능한거죠??

제가 잘못이해하고있는건가요 무조건 인수되는것은 아닌걸로 알고있었는데...

헷갈립니다

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를하였으나 임차보증금 전액을 배당받지 못한 경우라면 경락인에게 대항할 수 있다.

 

말소기준권리보다 후순위권리자들은 다 말소아닌가요

 

기본에 찾아봤는데 더헷갈기는거같습니다

1.

주택임차인이 대항요건을 갖춘 경우에도 선순위권리자가 있을 때는 대항력을 갖지 못한다.

예컨대 임차인이 대항요건을 갖춘 후에 임차주택이 매매되었을때 주택의 양수인에 대해서는 대항할 수 있으나,

선순위의 저당권,전세권,가등기담보권자가 경매를 실행할 때 주택임차인은 경락인에게 대항할 수 없게된다 특히 주택임차인이 대항력을 갖기 위해서는 최선수위의 담보권자보다 먼저 대항요건을 갖추어야 한다는 점에 주의하여야한다.

2.

임차권은 임차주택에 대하면 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.

다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

1.에서 선순위말소기준권리가 있으면 경락인에게 대항력수 없다는데 보증금은 전액 배당을 받지 못하더라도 대항할수 없다는건가요???

2.경우 선순위 말소기준권리가 없기 때문에 가능한건가요??

 

자세히 설명부탁드리겠습니다..

 

 

 

 

 

 

황정선 교수님의 답변

2015.09.08


-답변드립니다.

-임대차에서 임차인에게 '대항력있는'이라는 표현을 사용할 때는 선순위라는 뜻으로 쓰인것입니다. 따라서 이런 경우 경매매각으로 소멸하지 않습니다.

-반대로 임차인에게 '대항요건을 갖춘'내지는 '대항력 없는'이라는 표현을 사용할 때는 후순위라는 뜻으로 쓰인것입니다. 따라서 이런 경우 경매매각으로 소멸하게 됩니다.

-먼저 위 내용을 잘 이해하실 것을 권해드립니다.
-기본적인 개념정리가 안되어 있어서 혼동이 되고 있는 것입니다.

-이상 답변드립니다.
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