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질문글 2강1편 1장 매매계약, 전세권설정계약

부동산실전

부동산중개실무

이*환

2024.03.28
질문1 : 임대차(전세) 계약 후 전입신고+확정일자 이전에 권리변동이 생긴 경우 계약을 해제?해지?무효?취소? (어떤 문구를 넣어야 하는지 잘 모르겠지만....) 하고, 계약금의 배액을 상환한다. 이런 특약을 넣으면 효력이 있나요? 전입신고 후 다음날 00시 이후 효력이 발생하는데, 그전에 집 주인인 근저당을 설정하는 경우 이런 특약으로 보호가 가능한지 궁금합니다. 질문2 : 다가구 주택 중개시 임대인에게 현재 남아있는 저당 00만원, 선순위 보증금 00만원 이 금액과 내용이 다를 시 이 계약은 해제?해지?무효?취소? (어떤 문구를 넣어야 하는지 잘 모르겠지만....) 하고, 계약금의 배액을 상환한다. 이런 특약을 넣으면 효력이 있나요? 혹시 현재 남아있는 저당금액을 확인 할 방법이 따로 있나요?

홍승한 교수님의 답변

2024.03.29

이*환님 안녕하세요~~


질문 1. 임대차계약에서 자주 문제가 되는 사항입니다. 잔금지급 전에 새로운 저당권 등을 설정하는 경우에 계약을 해제하고 배액상환 특약을 달아두면 유효한 약정입니다. 개업공인중개사가 잔금과 등기필정보를 교환하기 전에 등기사항증명서를 확인하는 것이 좋습니다..^^


질문 2. 다가구주택의 경우에 선순위임차인의 보증금이 가장 문제됩니다.. 임대인에게 정확한 저당금액을 확인하는 것이 좋은 방법인데 쉽지않습니다.. 임차인에게 동사무소에서 확정일자를 확인하라고 알려주어야 합니다. 등기사항증명서에 기록된 저당금액을 알려주면 개업공인중개사로서의 책임은 다한 것으로 판례가 인정합니다..^^


계약서 작성시에 저당권액이나 선순위 임차인의 보증금에 관하여 차이가 많으면 계약을 해제할 수 있다는 특약은 유효합니다..^^


앞으로도 건강에 유의하시고 화이팅하세요~~^^

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