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질문글 제한능력자와 거래 중개시

공인중개사

중개사법령 및 실무

김*현

2024.03.29
민법과 공시법 강의를 들어보고 문득 매우 걱정스러운 의문점이 생겼습니다.(물론 이걸로 시험에 나오지는 않겠지만) 두 교수님들께서도 속시원히 답변을 못 해 주시더라고요. 제한능력자는 제척기간 10년 내에 언제든지 계약을 취소할 수 있고 그에 대해 선의의 제3자는 보호받지 못 한다고 배웠습니다. 더구나 등기에서 미성년자 여부는 확인이 가능하겠지만 그냥 피성년후견이나 피한정후견인이면 소유자의 인적사항만 봐서는 그 사람들이 제한능력자인지 도저히 알 수가 없지 않습니까? 제가 우려되는 점은, 그 제한능력자들이 제가 중개하는(혹은 매입하는) 부동산의 소유자가 아니가 이미 몇 단계 전의 소유자일 경우입니다. 현재는 당연히 그 제한능력자 명의의 소유권 말소등기가 되어 있어서 뭐 신경을 안 쓰고 매입 또는 중개를 하게 될텐데, 느닷없이 그 몇 단계 전의 제한능력자가 그 당시의 계약을 취소해 버리면 졸지에 내 등기(혹은 내가 중개한) 등기는 무효등기가 되어 버리는데... 혹시 실무에서 이런 경우에 대비해서 임장활동시에 뭐 도움이 될 만한 게 있을까요?

한민우 교수님의 답변

2024.03.30

실무상 제한 능력자는 미성년자를 제외하고, 피한정후견인이나 피성년후견인을 만난적은 없습니다. 강의에 반영은 안했지만 이들에 대한 조사는 가족관계등록부나 후견등기사항증명서를 통하여 조사한다고 이론적으로 되어 있는데, 현실은 이렇게 확인하는 것이 쉽지는 않습니다. 이들의 법률행위는 취소할 수 있기 때문에 거래 상대방은 피해를 입게 되지요. 실무상 최선은, 이들과의 상담을 할때 행동, 언행 등을 고려하여 이들인지 여부를 확인해야 할 것입니다. 의심이 간다면 후견등기사항증명서 등을 징구해야 할 것입니다. 우려와 달리 실상은 이들은 친권자나 후견인을 대동할 것입니다.  

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