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질문글 등기부 등본을 볼 때,

공인중개사

부동산공시법령

김*현

2024.03.28
민법 시간에 " 제한능력자는 법률행위한 날로부터 10년 이내에 언제든지 취소할 수 있고 이 경우 제3자는 선악불문 보호되지 않는다"라고 배웠습니다. 그렇게 되면 그 후의 등기는 모두 무효등기가 될텐데, 내가 직접 제한능력자로부터 매입한 게 아니고 이미 몇 단계의 거래를 거쳐서 매입한 제 3자라면 그 몇 단계 전의 매도자 중 한 명이 제한능력자였다는 사실을 등기만 보고 어떻게 알 수가 있습니까? 혹시 등기기록에서 구분이 가능한 무슨 표시 같은 게 있습니까? 그런 것이 없다면, 말소된 등기라도 죄다 실체는 조사해봐야 된다는 소리인데 나중에 중개업을 할 때 그런 경우를 당하면 매우 난감할 것 같네요. 물론 등기추정력 때문에 일단은 유효한 등기인 걸로 추정되고 제한능력자쪽에서 증명을 해야 되겠지만 만에 하나라도 증명이 돼서 졸지에 소유권을 잃어버리게 될 수 있지 않나요?

홍승한 교수님의 답변

2024.03.28

김*현님 안녕하세요~~


시험을 위하여는 민법과 등기법을 구분하여 공부하는 것이 좋습니다.. 민법과 등기를 이어서 생각하면 아주 어려운 법률문제가 발생합니다..^^*


등기부를 보실 때에는 권리자를 확인하는 것이 우선입니다.. 권리자의 성명, 주소, 주민등록번호를 확인하는 것이 기본입니다. 만약 미성년자 소유의 부동산이라면 법정대리인의 대리권을 정확하게 확인할 필요가 있겠지요..


중개실무에서 기본에 충실하시면 부동산중개사고는 거의 발생하지 않습니다.^^


앞으로도 건강에 유의하시고 열공하세요~~^^*

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