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질문글 황정선교수님, 질문있습니다.(예치금, 금지행위)

공인중개사

중개사법령 및 실무

이*원

2024.01.29
교수님, 오늘 인강으로 수업을 듣다가 궁금한 부분 몇가지가 있어 문의드립니다. 1. 예치금 권고제도에서 계약금등을 예치하고 나서 이자가 생기면 개업공인중계사 것이 아닌, 계약이 무효가 되면 다시 매수인에게 계약이 체결되면 매도인에게 가게되는데 다시 매수인에게 가는 경우는 어차피 본인의 돈이니까 이자도 당연시 매수인 몫인데, 계약이 체결되어서 계약금등이 매도인에게 가게되면 이는 매도인 몫인 건가요? (설명때 통장채로 준다고 말씀하셔서요.)제 생각에는 매수인에게 갈 것 같은데 맞는지요? 2. 금지행위에서 매매업의 경우 1/1, 직접거래의 경우 3/3 이렇게 제재가 달라지는데 개업공인중개사가 본인의 매물을 의뢰인에게 판매하는 경우 이게 매매업이면서 직접거래가 아닌지요? 둘이 어떻게 다른지 궁금합니다. 3. P56 7번 기출지문에서 "~대리권을 수여받은 대리인과 직접거래하는 행위는 금지행위에 해당한다" 라고 되어있는데 만약에 개업공인중개사가 의뢰인의 대리인으로써 제3자와 계약하는것은 금지행위가 아닐꺼 같은데 제가 이해한게 맞는지요? ( 계약주체는 수권을 수여한 의뢰인 대 제3자의 계약이라서..) 늘 좋은 강의 감사합니다~!!

황정선 교수님의 답변

2024.01.30


-답변드립니다.


-1. 예치금 권고제도에서 계약금등을 예치하고 나서 이자가 생기면 개업공인중계사 것이 아닌, 계약이 무효가 되면 다시 매수인에게 계약이 체결되면 매도인에게 가게되는데  다시 매수인에게 가는 경우는 어차피 본인의 돈이니까 이자도 당연시 매수인 몫인데, 계약이 체결되어서 계약금등이 매도인에게 가게되면 이는 매도인 몫인 건가요? (설명때 통장채로 준다고 말씀하셔서요.)제 생각에는 매수인에게 갈 것 같은데 맞는지요? 


-예치되는 돈은 원래는 매도인에게 지급할 돈이었으므로 매도인에게 귀속되는 것이 맞습니다. 


-2. 금지행위에서 매매업의 경우 1/1, 직접거래의 경우 3/3 이렇게 제재가 달라지는데 개업공인중개사가 본인의 매물을 의뢰인에게 판매하는 경우 이게 매매업이면서 직접거래가 아닌지요? 둘이 어떻게 다른지 궁금합니다. 


-아주 좋은 질문입니다. 이런 경우 법률용어로 경합범(한 가지 행위가 수개의 범죄에 해당)이라고 합니다. 우리나라 형법상 처벌례는 중형 즉 3/3 으로 처벌합니다. 매매업만을 영위하였다면 1/1, 의뢰인과 거래까지 하였다면 직접거래에도 해당하여 3/3 으로 처벌합니다. 


-3. P56 7번 기출지문에서 "~대리권을 수여받은 대리인과 직접거래하는 행위는 금지행위에 해당한다" 라고 되어있는데 만약에 개업공인중개사가 의뢰인의 대리인으로써 제3자와 계약하는것은 금지행위가 아닐꺼 같은데 제가 이해한게 맞는지요? ( 계약주체는 수권을 수여한 의뢰인 대 제3자의 계약이라서..) 


-직접거래는 개업공인중개사 등이 직접상대방이 되어야 성립합니다. 따라서, 의뢰인의 대리인으로 하는 거래는 직접거래가 아닙니다. 


-우리 꼭 합격합시다. 

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