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질문글 임대차 계약 문의 합니다.

공인중개사

민법 및 민사특별법

최*홍

2023.06.01
공부하다 문뜩 궁금한게 생각나서 질문 드려요 임차인이 임대료를 3기 연체되면 계약해지 사유가 된다고 배웠는데요 매달 10일씩 6개월을 늦게 줬다고 가장하면 계약기간동안 연체날을 합산해서 3개월만 되면 되는 건지요?? 그리고 해지가 된다면 바로 다음날부터 임차인은 영업을 할수 없게 되는지요?

박문호 교수님의 답변

2023.06.01

안녕하세요. 


먼저 임대차가 주택인지 아니면 상가인지를 먼저 특정하셔야 합니다. 그리고 만약에 상가라면 상임법이 적용되는경우 인지 아니면 그렇지 않은지도 알려주셔야 합니다. 


왜냐하면 주택이면 2기연체이고 상가면 3기 연체이면 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 만약에 상임법의 적용을 받지 않으면 그냥 민법상 임대차가 되니까 다시 2기가 됩니다. 

질문을 보면 상가인 것 같고 상임법이 적용되는 것을 전체로 설명하겠습니다.


판례는 차임연체와 관련해서 일관된 입장입니다. 

만약 차임의 연체액이 3기에 달하는 경우란 연속해서 3기 연체는 당연한 것이고 연체의 합산액이 3기에 달하는 경우도 포함됩니다. 

차임이 100만원이라고 할 때 매달 50만원만 준다면 6개월이 지나면 연체액이 3기에 달하니까 해지사유가 됩니다. 


이제 질문하신 경우를 봅니다.


임차인이 임대료를 3기 연체되면 계약해지 사유가 된다고 배웠는데요 매달 10일씩 6개월을 늦게 줬다고 가장하면 계약기간동안 연체날을 합산해서 3개월만 되면 되는 건지요?? 


질문을 하신 경우가 어떤 경우인지를 일단 글로 보면 이해가 어렵습니다. 제가 생각한 것은 매달 1일이 차임지급일인데 차임을 매달 10일에 그러니까 10일 늦게 지급한 경우를 말하시는 것이 아닌지요?

그러니까 차임을 주긴 주는데 늦게 주는 경우를 말씀하시는 것 같습니다. 

이런 경우는 계약해제사유는 안됩니다. 


조문을 보면(질문을 임대료를 3기 연체하면 계약을 해지할 수 있다고 하셨기 때문입니다) 

상임법 제10조의 8 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 


차임이 제 날짜보다 늦게 지급된 것은 계약해지사유는 아니고 그 지체된 기간 동안의 연체이자 즉 손해배상은 청구할 수 있습니다. 


 그리고 해지가 된다면 바로 다음날부터 임차인은 영업을 할수 없게 되는지요?


해지가 법적으로 효력을 발생하려면 상대방에 도달하여야 합니다. 따라서 내용증명을 보내서 반송이 없으면 도달된 것으로 봅니다. 법적으로는 그러면 임대차가 효력을 상실한 것이고 임차인은 임대인에게 목적물을 반환해야 합니다. 

그런데 현실은 그렇지 않은 경우가 더 많고 임차인은 계속 영업을 합니다. 그런 경우엔 임차인의 점유는 불법점유가 되는 것이고 그래서 다시 퇴거하라고 소송을 내서 판결이 확정되어야 강제집행을 할 수 있습니다. 시간이 오래 걸릴 수가 있습니다. 그래서 법은 멀고 주먹은 가깝다라는 말이 있습니다. 


주제넘게 질문하지 않은 부분에 대해서까지 자세히 답변드렸습니다. 

만약에 질문의 취지를 제가 오해하였다면 다시 질문을 하시기 바랍니다.


감사합니다.   

 

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