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질문글 차임증감청구권

공인중개사

민법 및 민사특별법

홍*림

2021.01.18

안녕하세요 교수님^^*


1. 채권법의 임의 법규 중 강행 법규 '2차해매'에서의 차임증감청구권은 임대인이 행사할 때 강행 법규로서의 효력이 발생하는 거예요? 임차인이 행사할 때 강행 법규로서의 효력이 발생하는 거예요? 만약 둘 다 행사할 경우 어느 쪽의 입장을 우선해요?


2. 통정허위표시 가장매매에서, 선의의 병에게 등기가 넘어간 상황이라면, 채권자A의 채권은 어떻게 보호 받을 수 있어요? 채무자 갑 소유의 다른 물건에 대해 채권을 가질 수 있는 방법이 있어요?


3. 점유주와 점유지는 같은 용어예요?


4. 선의로 A가 20년간 점유하다가 등기부상 소유자B에게 등기 요청을 했는데 거절하여, 본권의 소를 제기한 후 A가 패소하였다면, 20년간 선의로 점유한 사실도 법원에서 인정해 주지 않는다는 의미예요? 그렇게 된다면 20년간의 점유도 악의로 바뀌는 거죠?


5. 선의로 A가 20년간 점유하다가 등기부상 소유자B에게 등기 요청을 했는데 거절하여, 본권의 소를 제기한 후 B가 패소하였다면, A가 20년간 선의로 점유한 사실을 인정함과 동시에 소 제기시부터 등기하기 직전까지도 쭉 선의로 인정해 준다는 의미예요?


6. '점유 보호 청구권'은 '점유권에 기인한 물권적 청구권'과 같은 용어예요?


7. 점유 취득 시효는 이전 소유자로부터 등기를 이전받아 등기하므로 승계 취득이예요?

아니면 점유자가 점유를 처음으로 시작하여 20년을 채웠기 때문에 원시 취득이예요?


8. 등기부 취득 시효는 본인에게 등기가 되어 있는 상태라면 자동 취득이고,

본인에게 등기가 되어 있지 않는 상태이면, 등기 취득이예요?


9. 등기부 취득 시효 10년에서, 등기와 점유 기간을 어떻게 해서 10년을 채우면 되어요?

등기10년만 채워도 시효가 완성되어요? 점유만 10년 채워도 시효가 완성되어요?

등기 5년+점유5년=10년으로 채워도 되어요? 이 경우라면, 각각 5년이 서로 겹치면 안 되는 거죠?


10. 요역지와 지역권의 수반성이란, 요역지를 제3자에게 팔 때, 지역권도 당연히 따라간다는 뜻이예요?

수반성 배제 특약을 등기해서 유효로 한다면, 지역권 설정 계약 당시에 "요역지를 제3자에게 팔 때 지역권 설정 계약을 해지한다."라는 문구를 계약서에 넣은 후에 등기하면 수반성을 배제할 수 있다는 뜻이예요?

만약 요역지 소유자가 지역권을 소멸시킨 직후에 A에게 요역지를 판 경우, A가 지역권 설정을 희망한다면 지역권 설정 계약을 새로 해야 하는 거예요?

이종근 교수님의 답변

2021.01.18
1. 채권법의 임의 법규 중 강행 법규 '2차해매'에서의 차임증감청구권은 임대인이 행사할 때 강행 법규로서의 효력이 발생하는 거예요? 임차인이 행사할 때 강행 법규로서의 효력이 발생하는 거예요? 만약 둘 다 행사할 경우 어느 쪽의 입장을 우선해요?

답변 : 질문 자체가 전혀 잘못되어 있습니다. 강행법규란 계약할 때 임차인은 전혀 차임을 감액할 수 없다고 특약을 한 경우에 그런 특약은 임차인에게 불리하므로 효력이 없다는 뜻입니다. 따라서 설령 그런 특약이 있다고 해서 임차인은 차임을 감액할 수 없는 것이 아니므로 여전히 차임을 감액할 수 있습니다.


2. 통정허위표시 가장매매에서, 선의의 병에게 등기가 넘어간 상황이라면, 채권자A의 채권은 어떻게 보호 받을 수 있어요? 채무자 갑 소유의 다른 물건에 대해 채권을 가질 수 있는 방법이 있어요?

답변 : 선의 제3자에게 그 물건이 넘어갔다면 그 물건 자체에 대해서는 보호 받을 수 없습니다. 채무가 갑 소유의 다른물건에 대해서는 강제집행을 통해서 실현할 수 있겠지만 과연 그런 물건이 있을까요?


3. 점유주와 점유지는 같은 용어예요?

답변 : 같은 것으로 봐도 관계없습니다.




4. 선의로 A가 20년간 점유하다가 등기부상 소유자B에게 등기 요청을 했는데 거절하여, 본권의 소를 제기한 후 A가 패소하였다면, 20년간 선의로 점유한 사실도 법원에서 인정해 주지 않는다는 의미예요? 그렇게 된다면 20년간의 점유도 악의로 바뀌는 거죠?

답변 : 전혀 다른 2가지가 섞여서 질문이 전혀 잘못되어 있습니다. 이것 저것이 섞여서 생각자체가 혼선을 빚고 있습니다. 아주 좋은 징조입니다. 헷갈린 것이 바로 잡힐 때 내것이 됩니다. 이것도 시간이 해결해 줄 것이니 조금 기다리시면 어떨런지요?


6. '점유 보호 청구권'은 '점유권에 기인한 물권적 청구권'과 같은 용어예요?

답변 : 네 같은 것으로 보셔도 됩니다.


7. 점유 취득 시효는 이전 소유자로부터 등기를 이전받아 등기하므로 승계 취득이예요?

아니면 점유자가 점유를 처음으로 시작하여 20년을 채웠기 때문에 원시 취득이예요?


답변 : 점유취득시효로 인한 소유권취득은 법률규정에 의한 원시취득입니다.



8. 등기부 취득 시효는 본인에게 등기가 되어 있는 상태라면 자동 취득이고,
본인에게 등기가 되어 있지 않는 상태이면, 등기 취득이예요?

답변 : 질문이 섞여 잘못되어 있습니다. 등기부 취득시효란 무효등기에 기재되어 가지고 평온 공연 자주점유 선의 무과실로 10년 지나게 되면 소유권을 취득합니다. 소유권취득효과는 점유개시시로 소급해서 취득하는 것으로 합니다. 이 취득도 법률규정에 의한 원시취득이 됩니다.




9. 등기부 취득 시효 10년에서, 등기와 점유 기간을 어떻게 해서 10년을 채우면 되어요?

등기10년만 채워도 시효가 완성되어요? 점유만 10년 채워도 시효가 완성되어요?

등기 5년+점유5년=10년으로 채워도 되어요? 이 경우라면, 각각 5년이 서로 겹치면 안 되는 거죠?

답변 : 점유도 10년이어야 하고 등기도 10년이어야 합니다. 점유 더하기(점유승계)도 인정되고 등기 더하기(등기승계)도 인정합니다.


10. 요역지와 지역권의 수반성이란, 요역지를 제3자에게 팔 때, 지역권도 당연히 따라간다는 뜻이예요?

답변 : 주되 요역지가 가면 종도 지역권도 따라 갑니다


수반성 배제 특약을 등기해서 유효로 한다면, 지역권 설정 계약 당시에 "요역지를 제3자에게 팔 때 지역권 설정 계약을 해지한다."라는 문구를 계약서에 넣은 후에 등기하면 수반성을 배제할 수 있다는 뜻이예요?

답변 : 네 맞습니다.
만약 요역지 소유자가 지역권을 소멸시킨 직후에 A에게 요역지를 판 경우, A가 지역권 설정을 희망한다면 지역권 설정 계약을 새로 해야 하는 거예요?

답변 : 요역지 소유자가 지역권을 굳이 소멸시킨다는 뜻이 무엇인지요? 질문이 잘못되어 있습니다. 아마도 지역권수반배제 특약과 함께 그 사실이 등기되어 있는 경우에 요역지 소유자가 타인에게 요역지 처분하게 돼서 지역권이 소멸 된 이후, 새로 들어온 A가 지역권 설정을 요청해 오면 승역지 소유자가 yes 또는 no 하는 것을 별개의 문제가 됩니다.


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