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질문글 전세권절정계약에 대해

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*희

2024.02.22

앞선 질문에서 전세권설정행위를  일반적으로 실상에서 행해지는 채권적 전세계약이라고 생각하고 질문드렸었습니다. 임대차 계약은 (월세만 있는 경우), (보증금+ 월세), (보증금만 있는 경우)로 나눌 수 있고 그 중에서 보증금이 일부 있는 두 번째와 보증금만 있는 세 번째가 채권적 전세에 해당한다고 알고 있습니다. 채권적 전세에서 보증금을 보호하기 위해 주임법에서 주민등록을 하면 대항력을 가지는 것으로 알고 있습니다. 혹~시  일반적인 채권적 전세 계약서와 물권에서 공부하는 전세권설정 계약서는 서로 동일한데 등기를 하느냐, 등기를 하지 않느냐만 차이가 있는 것인가요~? 아니면 계약서나 계약 내용 자체가 아예 다른 건가요~? 

박결 교수님의 답변

2024.02.24

안녕하세요! 박결입니다.

앞의 질문에서 말씀드렸던 바와 같이,

임대차와 전세권설정이 서로 다른 부분은

어디까지나 등기가 있느냐의 여부에 달려있습니다.


실제로 임대차계약(채권적 전세)를 하면서,

임차보증금을 반환받지 못할 위험을 줄이기 위해 

전세권등기를 하는 경우가 요즘 늘어나지요?

(물론, 이 경우... 108조가 문제될 수는 있습니다. 즉, 당사자 사이에서 실제로는 임대차계약을 체결하면서, 겉으로는 전세권설정계약이 있었던 것으로 되는 것이기 때문에, 임대차계약은 숨기기 위한 은닉행위, 저당권설정행위는 가장행위가 될 수 있습니다.)


즉, 채권적으로만 물건을 사용수익하게 하려는 당사자의 의사가 있다면 임대차 이고,

물권을 취득하여 소유권을 제한하면서 물건을 사용수익하고, 기간이 종료한 후 전세금을 우선반환받으려는 의사가 있는 경우에는 전세권설정계약이 있습니다.


물론, 계약서의 내용은 서로 다르겠지요?

예를 들어 세부 계약 내용에서 보수의무라든지, 보증금(전세금)의 성질이라든지. 하지만 가장 중요한 것은 물권설정인지, 단순한 채권행위인지 당사자의 의사입니다!!


-박결 드림-

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