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질문글 대출 상환

공인중개사

부동산학개론

이*희

2024.04.09

개념20강 비율분석법을 듣다가 시험과 관계는 없는 내용이 정말 궁금해졌어요. 관계없다 생각하시면 걍 pass 해주셔용^^수업 중 집값이 떨어져서 대부비율(LTV)이 기준보다 올라가면 정말 은행에서 원금 상환하라고 전화 하나요~? (이미 대출된 부채의 일부를 상환하라고요) 어찌보면 대출을 내려는 사람에게는 정말 중요한 내용일 것 같고, 중개를 할 때도 이 부분을 신중히 고려하여야 하는 것 아닌가 싶기도 합니다. 잘못하면 개인파산이 될 수도 있지 않을까 싶어서요. 

신관식 교수님의 답변

2024.04.10

늘 행복하십시오~


담보인정비율 50% 상태에서 주택가격이 4억원이면 융자액은 2억원입니다.

차입자가 원금 2억원을 전혀 상환하지 않고 이자만 상환하고 있는 상황에서(원금만기 일시상환방식),

대출 이후 주택가치가 2억원 이하로 하락하면 담보인정비율이 100%가 넘어가게 됩니다.

이렇게 되면 대출기관은 해당 주택을 경매로 처분하더라도 융자금 2억원을 회수하기가 어려워집니다.

그래서, 주택가격이 최초의 담보인정비율 이하로 하락하면 차입자에게 추가담보의 제시를 요구하고,

이어서 융자금의 일부의 상환을 요구하여 최초의 담보인정비율 50%를 맞추어 줄 것을 요구합니다.

최악의 상황인 차입자가 원금을 상환하지 못하면 해당 주택이 임의경매 등으로 처분됩니다.

부동산시장이 좋지 못한 상황에서는 이러한 일들이 종종 발생하기도 합니다.

(물론 원리금균등상환이나 원금균등상환방식으로 원금의 일부를 갚아가고 있다면, 이러한 위험은 적어집니다)

그래서 융자원금은 상환계획을 미리 수립하여 미리미리 갚아서,.,,,사전에 위험을 줄일 필요가 있습니다.


1998년 외환위기, 2008년 미국발 금융위기(서브프라임 모기기 사태) 국면에서,,,, 우리나라도

이러한 일들이 발생한 사례가 있습니다.


시험준비는.... 주택가치가 하락하면(이로 인해담보인정비율이 높아지면) 대출기관의 채무불이행위험(원금회수위험)은 커진다.

담보인정비율은 (주택가치가 급격하게 하락하면) 100%를 넘을 수도 있다.... 정도 입니다.


감사합니다~



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