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교수님께 질문하기 게시판

질문글 전세권과 대항요건과 확정일자 갖춘 세입자..

공인중개사

민법 및 민사특별법

임*경

2024.03.20

[ 첨부파일 : KakaoTalk_20240303_203756463_02.jpg ]

교수님.. 안녕하세요.. 27회 합격자입니다. 교수님 덕에 좋은 점수 받고.. 실무에서도 교수님 덕에 인정받고 일했던 기억이 있습니다. 불경기로 일을 쉬면서.. 바뀐 민법 공부하려고 다시 신청했어요.. ^^ 궁금한게.. 교수님 수업중에 대항력과 확정일자 갖춘분이 전세권까지 같이 가진 분 예를 들으셨습니다. 며칠전에 협회에서 하는 개공 연수교육을 받았는데.. 교육하시는 분은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 가능하면 전세권을 받지말라고 하십니다. 여타 다른 문제가 생긴다고.. 제가 필기한 내용 캡쳐 받아 올립니다. 교수님의 고견 부탁드립니다.. 앞으로 일 진행할 때 어떻게 해야할지 갈피가 안잡혀서요.. 예전에 계약할 때도 중개업자분들도 전세권은 대항력과 확정일자 받으면 필요없다고 같이 하지 말라고 했었거든요.. 조언 꼭 부탁드립니다..

양민 교수님의 답변

2024.03.25

안녕하세요 회원님

 1,실무에서 전세보증금액수가 크지 않은 것만 다루면

강의 하신 실무 교수님이 잘못 강의한것이라고 볼수는 없구요 그럴 경우에는 대항요건과 확정일자만 받아두어도 무방합니다.

빌라왕 사기이후에는 제가 누누이 강조하던 전세보증보험가입이 최근에는 일반화되고 있구요,


2. 그런데 제 친구처럼 강남 도곡동 타워팰리스에 전세보증금 49억이면? 용산에 전세살고 있는 제 여동생은 전세보증금이35억입니다

그럴 경우에는 세입자가 달랑 확정일자를

하나받고 그냥 있는 경우를 상정하기는 어렵습니다.


지금 실무 강의하신 분은 이런 다액의 보증금이 존재하는 강남 전세를 전혀 상상도 하지 못하고 강의 하신 것입니다.

이렇게 보증금이 다액인 경우 세입자는 자신의 보증금에 대한 안전장치로 아래의 두가지를 사용합니다,


첫째 세입자명의로 근저당 설정을 해두는 장치[최고액49억으로 세입자의 보증금 확보 길을 미리 마련해둠]


둘째 전세권설정등기를 해두는 방법[이것은 주인의 협력을 얻어야 하는 장치이나 확정일자는 계약서를 지참하면 가능한 방법이므로 세입자가 세를 얻을때 전세권등기를 요구하는 것이 일반적임]


결국 보증금이 다액인 경우에는 위의 두가지 중 하나를 활용하여 안전장치를 확보해 주는 것이 중개업자의

고객에 대한 신뢰를 얻는 것이라 할것입니다.


3. 전세권 설정등기가 경료되면 전세권에 기하여 소송없이 전세권으로 집을 경매청구할수 있죠

반면에 미등기 전세는 보증금반환소송을 제기하여 승소판결문받아야 경매청구할수 있는 차이점이 존재합니다.


대성하시고 최고의 부동산 컨설턴트가 되시길 응원합니다.


감사합니다,








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68308 부동산세법 기한 박*우 2024-04-19 16
답변 드립니다..^^. 강성규 2024-04-19 16
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