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부동산학개론

김*숙

2024.04.07
교수님 안녕하세요~ 이해가 잘 안되는 부분은 무조건 암기라도 하면 도움 될까요? 순현재가치법은 가치가산 원리가 적용되나, 내부수익률법은 적용 되지 않는다. 이 말을 어떻게 이해해야되나요... 무조건 암기하면 시험지문을 해결할수가 있나요?

신관식 교수님의 답변

2024.04.08

늘 행복하십시오~


3~4월 개념완성 강좌(지난주 수업)수업시간에 기본서를 통해 충분히 설명드렸습니다.

기본서 294페이지에 이해를 돕도록 기술하였습니다. 해당 페이지를 읽어보시는 것을 권유드립니다.


순현가(순현재가치)는 그 결과물이 금액입니다. 가치합산(가산)의 원칙이 성립한다는 것은

두 투자안의 순현가를 더한 만큼 투자자의 부의 극대화 여부를 판단할 수 있다는 것입니다.

투자안 A의 순현가 값이 100만원이고, B의 순현가 값이 200만원일 경우,

A와 B를 결합한(동시에 투자한) 순현가의 합은 300만원이라 할 수 있으며, 300만원이라는 금액의 크기만큼 

투자자의 부가 증대(증가)된다는 것을 의미합니다.


내부수익률은 수익률 개념이므로, 두 투자안의 수익률을 더한 만큼 투자자의 부가 늘어나는 것은 아닙니다.

단순화해서... 

(1)A의 투자액이 100억원이고, 예상수익이 10억원이면 수익률은 10%가 됩니다.

   B의 투자액이 50억원이고, 예상수익이 10억원이면 수익률은 20%가 됩니다.

   이러한 두 투자안의 내부수익률의 합은 30%라고 할 수 없습니다.


(2)두 투자안의 투자액을 더하면 150억원, 두 투자안의 예상수익을 더하면 30억원입니다.

이를 기초로 두 투자안의 내부수익률은 30억원 / 150억원 = 20% 이다....라고도 할 수 없습니다.

위에서(1) 계산한 내부수익률은 30%이고, 아래처럼(2) 구하면 20%가 되어 그 결과가 일치하지 않습니다.

A와 B를 합한 내부수익률은 30%도 아니고, 20%도 아닙니다. 그래서 내부수익률은 가치합산(가산)의 원칙이 성립하지 않는다...라고 하는 것입니다.


가치합산의 원칙이 성립한다는 것은 두 투자안의 값을 더하여 그 만큼 부가 증가한다는 것을 의미하므로,

순현가법만 가치합산의 원칙이 성립하고, 내부수익률과 수익성지수는 성립하지 않습니다.

시험준비는 이정도만 인지하시면 됩니다.


반복해서 학습하시면 점차 개선될 것입니다.

2차 과목은 암기해야 할 양이 많습니다. 개론마저 암기위주로 하시면 암기해야 할 양이 늘어나고. 본 시험장에서

문제 대응능력이 떨어집니다. 그래서,,, 부동산학개론은 되도록이면 개념을 이해하는 것이 중요하다고 말씀드리고 있습니다.


감사합니다~



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