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질문글 김성래 교수님께 질문드립니다.

공인중개사

부동산세법

이*석

2024.03.13


안녕하세요


교수님 바쁘신중에도 답변 감사드립니다.



1. 조세와 일반채권의 관계 


  해당 재산에 부과된 조세 : 재산세. 종부세. 상속세. 증여세. 지역자원 시설세. 재산에에 부가된 지방교육세. 자동차세는

  

  법정기일 전.후 설정된 피담보채권(ex 저당권)에 항상우선한다.

  법정기일 전에 등기된 주택의 전세권 또는 임대차보증금반환금액에는 우선 할 수 없다.

  법정기일후에 등기된 주택의 전세권 또는 임대차보증금반환금액에는 우선한다.


2. 법정기일 전에 피담보채권설정 (ex 저당권) 설정 : 


해당 재산에 부과된 조세(재산세. 종부세. 상속세. 증여세. 지역자원 시설세. 재산에에 부가된 지방교육세. 자동차세)가 법정기일 전에 설정된 피담보채권에 우선하고 

해당 재산에 부과된 조세 아닌 조세(ex 취득세. 등록면허세등)에는 법정기일 전에 설정된 피담보 채권이 우선한다.


법정기일 후에 피담보채권설정 (ex 저당권) 설정

해당 재산에 부과된 조세(재산세. 종부세. 상속세. 증여세. 지역자원 시설세. 재산에에 부가된 지방교육세. 자동차세)가 법정기일 전에 설정된 피담보채권에 우선하고 

해당 재산에 부과된 조세 아닌 조세(ex 취득세. 등록면허세등)가  법정기일 후에 설정된 피담보 채권에 우선한다.




3. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산에대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입한금액이있을때에는 이를 공제한 금액으로한다.

 :  양도차익 = 양도가액 - 필요경비(취득가액+ 자본적지출+ 양도비용) 을 실거래가액에의할때 공제할 취득가액은 

    취득가액에대한 감가상각비로서 취득가액에대한 감가상각비로서 취득가액의 각 과세기간의 사업소득을 계산하는 경우 필요경비에 산      입한금액이 있을경우 이금액은 양도차익계산할때 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입한다는 의미인가요?

    필요경비라는 용어는 같은데.... 교수님께 여쭙고 싶습니다.


4. 부모한테 10억 증여받은경우 취득세 : 증여로인한 취득 3.5%(취득세세율) + 0.5%(등기분세율) = 표준세율로 3500만원 + 500만원 =4000만원 납부 이렇게 이해해도 될까요?

김성래 교수님의 답변

2024.03.13

안녕하세요

세법에 관심을 갖고 계시어  감사합니다.

질문 1. 2. 잘 이해하고 계십니다.


3. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산에대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입한금액이있을때에는 이를 공제한 금액으로한다.


답글입니다.

양도가액이 15억 - 취득가액 10억 = 양도차익 5억


위의 계산에서 감가상각은 회계상 비용으로 처리하였기 때문에 양도소득세의 취득가격에서 공제를 하여야 합니다. 이를 테면 취득가격 10억의 부동산에 감가상각 1억을 하여 다른 소득금액계산시 필요경비로  처리하였다면  취득가격은 9억원으로 하여야 합니다. 그래야 양도차익이  6억원이 되어야 합니다.

다른 소득금액에 비용으로 산입하여 소득금액을 줄여주었는데 

양도소득에서 또 줄여주면 안되니까 취득가격에 포함하여

9억으로 하여야 한다라는 의미입니다.



4. 부모한테 10억 증여받은경우 취득세 : 증여로인한 취득 3.5%(취득세세율) + 0.5%(등기분세율) = 표준세율로 3500만원 + 500만원 =4000만원 납부 이렇게 이해해도 될까요?

답글입니다.
다 맞는 내용인데 다만, 0.5%는 등기분 세율이 아니라
취득세 납부세액에 부가세는 농어촌특별세(10%)와 지방교육세(20%)를 합하면 전체가 취득가격에 0.5%가 됩니다.

참고
위와 같이 취득세를 납부하면 등기까지 포함됩니다.

좋은 시간이 되세요^^


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